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借地権とは、建物の所有を目的とする地上権と土地賃借権の総称。とありますが、現...

hiroboh_1969さん

2017/8/1720:18:05

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権と土地賃借権の総称。とありますが、現実的には、どちらに該当する場合が多いのでしょうか?地上権という言葉になじみがないので、できればそちらもご

教示下さいませ。

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minnsonoさん

2017/8/1808:25:49

借地権は債権で地上権は物権だ、という説明がよくされます。

債権は当事者にしか主張できませんが、物権は誰に対しても主張できます。すると物権の方が良いように見えますが、近年では借地権も借地借家法で対抗力が認められ物件化されています。

また、地上権は貸主に不利な契約で借主が貸主の承諾なく自由に売買できる内容です。その不利益を嫌がり借地権を求める貸主が多いことから、日本で借地権が多い状況となっています。

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zac18617さん

2017/8/1721:45:33

そりゃあ賃借権です。

なぜ地上権が少ないかと言えば、地主が嫌がるからです。

地上権というのは、たとえばトンネルとかゴルフ場とかスキー場とか。
そのままでは地主が使いようがないような土地に設定するものです。

2017/8/1720:58:51

借地権とは土地(底地)を土地所有権者(地主)から恒久的に
賃借(土地賃借代金)する権利です。
土地を長期に渡り賃借した場合は土地使用に関して優先的に借
りられます。
昭和30年4月から借地借家法の改正で、土地賃借についての
長期賃借権を明確にする事で、従来から土地を賃借している場
合は「土地賃貸借契約書」にて、借地権契約を締結する事にな
りました。
また税金の相続税で借地権は借地権者が死亡した場合は、相続
税の対象となり、借地権割合を設定する事となりました。

地上権とは、借地(底地)に建物が立てられている事が借地権
契約での前提(農地は除く)であり、建物が消滅した時は権利
が消滅するか土地所有権者と新たに契約する必要があります。

もともと建物が建てられた土地に借地としての概念は、京都市
奈良市・金沢市等の古い地域か東京都の一部の地域が終戦後に
農地の小作土地法改正後に法令化されました。

建物が消滅した場合「火災や自然災害等」ですと、借地の権利
も消滅すると、借地権者に不利益が生じますので地上権(家屋
が消滅しても、新たに土地所有権者と契約が出来る)として用
いられます。・・・建屋を建築する必要が有ります。
老朽化した家屋(建物)が新築する場合も、土地所有権者の承
諾で権利が継続できるようにしたのが地上権です。

注意しなければならないのは、基本的に家屋が立てられている
のが前提ですので、土地所有権者の承諾が無く更地や駐車場や
簡易的な建物(プレハブ等)ですと、借地権が消滅します。

要約しますと、地主が土地使用者(基本は住居)に長期間に昔
から土地を貸した場合は土地に対して借りた人間に権利が生じ
ます。
古い時代からですが地域性がありまして、多くは昭和初期から
以前から借りた場合です。

追記:現在は借地権と土地所有権を設定している不動産の両方
を同じ土地で所有している場合は、相続税対策で有効なんです
ね!・・・私も含めて多くの人が考える事ですね~

2017/8/1720:46:58

>地上権という言葉になじみがないので、できればそちらもご教示下さいませ。

地上権とは、竹林所有及び、工作物所有を目的として、他人の土地を利用する物権を言います。(265条)
例えば、建物所有の他、橋や道路、トンネル、テレビ塔など所有するために、他人の土地を利用させてもらう権利を言います。
地上権は債権ではなくて、「物権」というところがポイントだと思います。

①賃借権は債権ですが、地上権は物権です。

②賃貸借は有償ですが、地上権では地代が要素ではありません。すなわち、無償の地上権も認められます。

③賃貸借の譲渡転貸には、貸主の承諾を要しますが、地上権の譲渡転貸は自由です。

特に、この③は、債権・物権の違いがよく出ていますね。


>現実的には、どちらに該当する場合が多いのでしょうか?

圧倒的に、賃貸借でしょう。なぜなら、債権だからです。
地上権という物権を設定してしまうと、強烈な権利となるので、貸主が嫌うからです。

しかし、建物所有目的のための賃貸借は、
借地借家法という特別法が適用されます。
借主がかなり保護されます。「賃貸借の物権化」と呼ばれるのもこのためです。

以上の視点で、民法基本書の賃貸借、地上権をお読みになると良いと思います。

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