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マンションの外壁修繕と塗装の費用について質問です。 築12年の69戸建のマンショ...

dit********さん

2017/9/1421:40:07

マンションの外壁修繕と塗装の費用について質問です。
築12年の69戸建のマンションです。
管理会社からの修繕費用が提示されましたが1億2千万掛かると言われましたが、住民が高過ぎるとの事

で、マンションの住民で修繕委員会を発足しました。
管理会社と住民で会議を開き高過ぎるので見積書の提示を求めたところ、提示できないと言われました。かなり怪しいとおもうのですがこれが普通の価格ですか?

補足間違えました1億5千万です。住民の積立金が1億2千円で残り3千万円は某銀行に借り入れができるといわれました。管理会社は大手の合◯社です。
あと、マンションの住民による管理委員会があるのですが、以前は上記の某銀行に勤める人が委員長を行なっていたのですが、外壁修繕の件で委員長を住民の投票で落として今までのマンション維持費用の明細を管理会社に提示してもらったらかなりの無駄やボッタクリのような事をされていました。例えばマンションの目の前が船着き場で騒音がうるさい為、騒音調査を無駄に行い、挙句に打ち上げを積立金で行なったりしてました。
どう考えても管理会社と某銀行員は繋がりあるとしか思えません。

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nag********さん

2017/9/2119:31:38

税金に群がるシロアリのような存在がいるように、修繕積立金を食い物にする存在がいるのでしょう。

政治家を陰で操っているのが官僚だったりするように、管理組合を操っているのが管理会社だったりします。

国民一人ひとりが問題意識を持てば政治が変わるように、マンションの区分所有者一人ひとりが問題意識を持てば、管理も変わってきます。

■情報を共有し、見える化することだと思います。無料会員制のポータルサイトでも立ち上げたらいかがでしょうか?

一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生しています。

▼国土交通省が注意を呼び掛けています
https://www.mlit.go.jp/common/001170196.pdf

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mat********さん

2017/9/2115:01:19

大規模修繕は平均的に200万/戸ですが、
これは2回に1回行われる、
エレベータやインターホンの交換を50%含んだ金額です。
築12年で1回目なら支出は150万以下で出来ると思います。

最近多いのは、
マンション側で修繕委員会を作り、
外部コンサルタントを専任します。
コンサルタントが修繕計画を作り、
施工業者を公募してコンペで選びます。

cho********さん

2017/9/2100:24:13

ちょっと有り得ない金額ですね。
私のマンションは180戸ほどのけっこう大きな
マンションですが、先ごろ行った2回目の大規模修繕が
1億円をちょっと超えた位でした。
12年前に行った1回目のは8400万位だったはずです。
規模から考えても信じられないんだけど、自分たちは
初めから住民で修繕委員会を立ち上げて管理監督を行う
会社と修繕を実施する会社は別々に選んでいます。
管理会社は初めから除外してます。

ちなみに、初めに監理会社を選び、実際に修繕工事を
行う会社は後で別に(合い見積もりの上)選ぶと言う方法は
総額では少し高くなりますが、工事と監理を別々の会社が
やるという事で安心感があります。

*監理会社というのは「大規模修繕の仕様」の作成と
「工事会社の選定(合い見積もり)」を行う為の会社です。

で、工事中は監理会社が工事の監理も行います。
つまり工事の監理と工事を別の会社がやるので手抜きなどが
なくなる、という事です。
監理会社への依頼で、その費用は500万円ほどになりますが、
工事そのものが1億円の作業ですからそれほど割高感はありません。

どっちにしてもあなたのマンションが委員会を
立ち上げたのは良い事だと思います。そのうえで
工事の対象業者としてマンションの管理会社は初めから
除外しましょう。そうすれば後に別の業者が出す見積もりが
非常に安く、管理会社がどれだけ不当なぼったくりを
していたかが数字で理解できます。
今後は全ての工事に関してマンション管理会社は除外して
検討すべきだとの教訓も得られると思います。

余談ですが、うちのマンションは集合郵便受けの鍵が
壊れると管理会社に修理依頼し、一件当たり28000円も
払っていましたが、理事会で近隣の鍵業者への依頼に
振り替えた所、一件当たりわずか8,000円(税別)で出来る
ようになりました。一件当たり2万円の違いです。
これが例えば180軒の住民全て一回りすれば実に360万円の
差額が出るんですね。管理会社なんてそんなもんですよ。
管理委託項目以外は絶対に任せない事です。

sad********さん

2017/9/2100:00:59

築12年だったら、今風の建て方ですよね?

最初の大規模修繕であれば、せいぜい塗装直しとクラック修復中心でしょうから、戸数×100万円前後が相場なんと違うの?そうだとするとほぼ倍額だね

築12年で修繕積立金をスッカラカンにされて、挙句に3000万円の借り入れって、あと十数年後の二度目の大規模修繕は1回目以上の費用が掛かるのは確実なのに、今のままでは破たんしますよ(というか破たんしかけている)


今の管理会社には修繕を中断するよう求め、自主的に修繕委員会を作り、ちゃんとした業者に管理会社を変えるよう頑張るか、そうでなければ大規模修繕の施工計画をコンサルタント会社なりを利用して進めたほうがいいと思いますよ、そうすればかなりの金額の修繕積立金が手元に残ると思う

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あがく人さん

2017/9/1821:53:32

お気の毒様ですね。
5分の一自主総会開いて、管理会社変更決議してから、大規模修繕ですね。

エレベータもS○Cですよね。

合◯社

で大規模修繕、という時点で、喰い物にされて終わりです。

fel********さん

2017/9/1817:24:29

築12年ということを考えれば、もろもろの補修などを見積もっても半値前後というところではないでしょうか。

うちも大規模修繕をしているのでわかりますが、築12年であれば補修するところはそれほど多くないはず。

たとえ30年過ぎの劣化したマンションでさえタイル張替え、下地補修や避難ハッチ、長尺シート、屋上防水など、、、すべての工事をしたとしても到底そこまで行くことはあり得ないと思います。

よほど特殊な工事なのでしょうか。
それにしてもですね。

管理会社さんなどのマージンが多くのしかかってるのはほぼ間違いないでしょう。

しかも大手なども特にそうですが、実際に現場で作業する業者に行きつくまではひ孫請けなど4次下請けは当たり前です。

大幅な中抜きで末端施工業者は赤字すれすれで施工しているのがリアルな現実です。

費用は高い質は低いは絶対避けたいですね。

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