ここから本文です

住み替えについて。 出来るだけ沢山の方のお知恵を貸してください。 不動産屋さ...

jam********さん

2017/9/1513:04:23

住み替えについて。
出来るだけ沢山の方のお知恵を貸してください。
不動産屋さんや、銀行にお勤めの方、また買い替えを経験した方...など、ご回答お願いします<(_ _*)>

・14年前、

結婚と同時に中古マンションを主人名義で購入。
・主人が有限会社(当時、前年度に赤字を出していました)に勤めているということで、住宅ローンの借入は2000万円が限界でした。それも、不動産屋から指定された銀行で35年返済が条件でした。
・ローンその他(駐車場や管理費など)引っ括めて、月々11万の支払いです。
・今現在のローン残高は1300万円程度です。
・車は2年前に一括購入した為、他の借入はありません。
・当面 車の買い替えも予定しておりません。
・マンション自体、値崩れしておらず、相場は購入時の横這いのままです。(2200万円前後)
・数年前に会社の取締役であった主人の父が他界し、代がかわり、主人(46歳)が取締役となりました。
・会社自体は小さいですが、経営は順調、何年も黒字経営です。
・今年から給料の手取額が50-60万円/月となりました。
・高校受験を控えた長女の他に、小学校高学年の子供が2人います。
・私は専業主婦(37歳)です。

ざっと箇条書きにしてみましたが、我が家の状況です。
子供たちが成長し、家が手狭になってきた為、夜な夜なネットで不動産情報サイトを見ていたら、昨日素敵な戸建ての中古物件を見付けて、気に入ってしまいました。価格は3400万円です。
(築12年で、リフォーム済)
物件自体には主人も食い付いていましたが...
本人の口からハッキリ聞いた訳ではありませんが、主人は自営業主となってしまった事で、家の買い替えなんて到底無理だと思っているようです。
サイトの支払いシミュレーションを試してみましたが、25年ローンで計算し、月々14万以内に収まる感じでした。

例えば、買い替えをするとして、現在の住まいを手放すにしても、中古物件を買うにしても、結構な額の諸費用が発生しますよね。
ざっくり多めに計算して200万ぐらいかかるでしょうか...?
ちなみに、主人は特にこれといった趣味がなく、強いていえば少々の車いじりと貯金といったところでしょうか(^ω^;)全て小遣いの範囲内でやってます。
銀行その他には700万、タンス預金で手元に50万少々持っていると思われます。(人のお金に興味ないので、ハッキリとした額は分かりませんが^^;)

・この買い替えには無理があるでしょうか?
・ローン審査は通るでしょうか?

他にも色々聞きたい事は山ほどあるのですが、何から聴けば良いやら...
どんな些細な事でもいいので、アドバイスをお願い致します<(_ _*)>

閲覧数:
652
回答数:
4
お礼:
500枚

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

jid********さん

2017/9/2019:17:30

元銀行員でファイナンシャルプランナー(CFP)です。

住み替えということですので、現在お住いのマンションを売却して戸建てを購入することを前提にお話しします。

現在お住いのマンションの現在価値が2,200万円に対し、住宅ローン残高が1,300万円ということですので、マンションの売却代金で住宅ローンが一括返済できると同時に、その差額で頭金も用意できますよね。
単純な差額は900万円になりますが、売却価格と諸費用等を保守的に見積もっても500万円は頭金に回せると思います。

その他預貯金等もお持ちのようですので、マンション売却金500万円、預貯金から500万円の計1,000万円の頭金が用意できることを前提に考えます。

新しく購入を検討されている中古物件が3,400万円、住宅取得時にかかる諸費用は中古物件の場合は一般的に本体価格の6~10%と言われていますので、ここは保守的に10%で考えます。(もちろん、質問者様が仰るように200万円程度で収まることも充分考えられますが、シミュレーションは堅くやっておいた方が賢明です)

住宅取得時にかかる諸費用については次のサイトをご参照ください。
http://juutakuloan.i-create103.com/custom34.html

そうすると、中古物件の取得費用は、
3,400万円+(3,400万円×10%)=3,740万円になります。

ご主人の年齢が46歳ですので、住宅ローンの借入期間は35年ではなく30年で考えます。

上記の条件を基に住宅ローンの返済負担率を算出します。
宅ローンの返済負担率については次のサイトをご参照ください。
http://juutakuloan-shinsa.i-create103.com/custom6.html

借入金額は中古物件の取得費用3,740万円から頭金1,000万円を差し引いた2,740万円と仮定します。

2,740万円を返済期間30年、金利は全期間固定金利の2%、元利均等返済で考えると、
毎月返済額:101,275円
年間返済額:1,215,300円
総返済額:36,459,000円
になります。

ご主人の手取額が50-60万円/月ということですので、年収は50万円×12か月の600万円と仮定します。

ここから計算される返済負担率は、
1,215,300円÷6,000,000円=20.3%

返済面からはそう無理もなく、銀行の審査でも充分パスする水準です。
現在は会社の取締役であり、会社の経営も順調で黒字ということですので、その点も大丈夫だと思います。

仰るように自営業者は審査に不利な面は否めませんが、会社の取締役でいらっしゃるので給与所得者に該当されるのではないでしょうか。
審査に通りにくい職業等については次のサイトをご参照ください。
http://juutakuloan-shinsa.i-create103.com/custom12.html

「主人は特にこれといった趣味がなく、強いていえば少々の車いじりと貯金といったところでしょうか(^ω^;)全て小遣いの範囲内でやってます。」とのことですので、堅実な人柄とお見受け致します。

長くなりましたが質問者様のお尋ねは
・この買い替えには無理があるでしょうか?
・ローン審査は通るでしょうか?
でしたよね。

結論から言えば、買い替えは無理ではなく、ローンの審査も大丈夫だと思います。
こちらの勝手なシミュレーションでの判断になりますが、シミュレーションもかなり保守的に行っておりますので、上記の前提では特に問題のない案件だと思います。

回答がご質問の趣旨と異なるかもしれませんが、その際はご容赦ください。

この質問は投票によってベストアンサーに選ばれました!

ベストアンサー以外の回答

1〜3件/3件中

並び替え:回答日時の
新しい順
|古い順

goo********さん

2017/9/1514:47:14

相談者の気持ちは、文面からよくわかりました。
ただ、このような掲示板では期待している情報を得ることは不可能です。

マイホーム計画に関しては、個人属性と物件状況が大きく影響します。
つまりは、他人の事例が参考にならない買い物なのです。

個別に信頼のおける専門家に相談されるのが最も手っ取り早くて確実な方法になります。
直接不動産業者に行っても売りつけられるのが落ちですし、銀行に行っても住宅ローンに関しての相談や住み替えの相談には正確にこたえることはありません。

ネットで検索すると簡単に見つかると思いますが、住まい計画に関して専門家、プロと言う人は、私のような住宅コンサルタントになります。
電話では、無料相談を受け付けているコンサルも多いと思いますので、まずは、無料相談を受け、内容を確かめ、必要に応じてコンサルを使うのか、直接不動産業者と交渉されるのかを判断されると良いでしょう。
お金もかかることはありませんので、試してみる価値ありだと思いますよ。

プロフィール画像

カテゴリマスター

xxx********さん

2017/9/1514:38:29

ローンの審査は収入ではなく、所得で審査をします。
過去2年から3年で一番低い所得が審査対象。
また銀行での借入なら、会社の決算状況も対象です。

他の借入、経営者としての借入、リース契約、経営者保証等の金額と今回の借入と
所得が、返済比率内で収まれば、ローンは通るでしょう

blu********さん

2017/9/1513:25:35

貴方が色々書いている与条件に照らせばローンが組めないとは思えないし、買い替えそのものも普通に成り立つと思う。築14年なら中古物件でも住宅ローン控除が受けられる可能性が高い。ハードルがあるとすればお子さんの教育資金を別途どの様に確保していくのかということと、御主人のネガティブな認識がどの様に解きほぐされていくのかの2点ぐらいだと思う。後は、家族間で購入の動機を共有することだな。俺はこの手の質問にいつも同じ様なことをコメントしている気がするが、そもそもマイホーム取得は「買い替え」も含め、タイミングを他人の助言で決めることではないと思うんだよな。俺も何度か住み替えをしたが、親兄弟も含め家族外に意見を求めたことなど一度もない。経済的には十分成り立ちそうな話なのだから、動機自体は家族だけで話し合って決めるべきだと思う。ここで意見を募ったところで、中古物件だからとケチがついたり、自営業は安定性が云々といった余計なツッコミぐらいしか得られないと思うよ。そんなノイズに惑わされて、せっかく盛り上がった「家族間の思い」が阻害されるのが一番つまらん。

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる