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貸し店舗のオーナーです。この度、共有部分の老朽化により、店舗への室内立ち入り...

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ID非公開さん

2017/11/2223:49:03

貸し店舗のオーナーです。この度、共有部分の老朽化により、店舗への室内立ち入り工事も必要となるため、60万円もの営業補償を入居者から要求されています。業種は整骨院です。

しかし、疑問点がいくつかありますので、法律専門家の方、または経験者の方にご教示頂きたいと思います。

1. 今回の工事は、共有部分の老朽化(水道管)に起因し、当然ながらその老朽化はオーナーである私の故意過失ではありません。
一棟まるごとオーナーではなく、区分所有者です。
なので、基本的には営業補償も共益費から支払われるべきではないでしょうか。
もちろん、私も入居者を指導する立場にもあり、共有部分も文字通り「共有」している限り、何割かの負担は必須かと思いますが、全額私が支払うのは理にかなっているのでしょうか?
妥当な負担割合はどの程度でしょうか? (共益費2:オーナー1など)

賃貸借契約には、このような場合の営業補償の発生有無には明記がありません。

2.まったく営業ができない期間は、工程表によれば2月の12日間、96時間程度なのですが、
まる一ヶ月営業ができないとふくらましています。
その割には、青色申告のコピーも、帳簿も、工事期間の詳細な見込み収入
(どんな施術の客が何人など)の明細も添えず収入は自己申告。
しかも粗利欄ではなく売上欄をもとに算定している始末でぼったくりミエミエです。

共益費込みで14万円の賃料を、「業績不振」「生活が苦しい」などと言って長年延滞が続いていますし、更新時期は一方的に延長を要求、
両親の代には家賃も下げており、身勝手放題。
しかし、月60万円も売上があれば14万円の賃料など朝飯前なはずで、要求する時だけ儲かっているフリをするなど、悪質きわまりありません。

これらの矛盾をグーの音も言わせずにねじ伏せたいのですが、どうすればよいでしょうか。

3.本来であれば、長年の延滞を理由に「信頼関係の喪失」として退去してもらいたかったのですが、
かかりつけ弁護士に相談したところ、こういう身勝手な入居者はいくら非があってもタダじゃ退去しないので、営業補償は全面的にオーナーがかぶって(もとは共有部分の事なのに)、現状維持しかないのではとのこと。
しかし、ここでまた支払ってゴネ得のクセをつけたくないのが本音なのです。
本当はもう出してしまいたいのですが、かなり面倒でお金がかかるでしょうか?

親の代に延滞も看過し、何でも要求を容れてしまったので、叩けば出るというクセがついてしまっているのですが、私の時代はそれじゃ痛い目を見るぞ、イヤなら出てけと喉元まで出掛かっているのですが、まずは目前の工事は無事に終了せねばなりません。

管理組合(理事会)は、表立って私に払えとは言ってきませんが、共益費から払う意思はなさそうで、しかもいくらデータに残る形でとお願いしても、絶対に直接メールで連絡してこず、工事会社に代行させるあたり、かなりズルいと思います。

同じマンションに複数店舗があれば、まだ横のつながりもあるのですが、当方一軒だけであとは一般住居なので、孤立してしまいがちです。
心労で息ができないくらい苦しいです。

どうかお知恵をお貸し下さい。

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rif********さん

2017/11/2309:01:31

賃貸借契約書には、賃借人も、そのマンションの管理規約を順守する条項があると思います。
その大規模修繕については、管理規約に則って行われるものと思いますがいかがでしょうか?

>心労で息ができないくらい苦しいです

かかりつけの弁護士がいるのでしょう。
依頼人がそれほど悩まれているのに・・・その弁護士は無能ですね。
賃貸借や区分所有法が得意な弁護士を探しましょう。

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    質問者

    ID非公開さん

    2017/11/2311:31:23


    ありがとうございます。

    大規模修繕そのものについては、契約には確かに入居者の保全義務があり、店子も工事に物理的には協力すると言っています。

    ただ、問題は金額の正当性(これはふっかけを崩せると思いますが)と、
    その負担者が誰なのかと(これが難しい)いうことです。

    店子→全面的に私が払うべき
    理事会→見解を明言せず
    私→何事も痛み分けだと思うので、全員が中間点まで譲歩、妥協すべき。
    (店子には大幅に減額を、理事会にも共益費から拠出いただく、私も相応分を負担)

    仰る通り、かかりつけ弁護士の無能さには今回呆れました。

    共有部分の老化による営業損も全面的にオーナーの負担になるとの意見に、
    「では先生、あまり法外な金額でなければ、私が支払ったほうがよいのですね」と返すと、
    「法外かどうかというのは~、あくまであなたの感じ方ですからね」と、さもバカにした調子で返されました。

    明日、違う事務所に相談に行っています。






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