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借主・貸主が各々相続した借地契約。 50年前に父が友人Aに口約束で土地を貸しまし...

tsu********さん

2018/5/2910:35:16

借主・貸主が各々相続した借地契約。

50年前に父が友人Aに口約束で土地を貸しました。
Aは住居を建て使用し、死亡後はAの妻が一人で住んでいました。

父が亡くなり、Aの妻と私で確認書を作成しました。
「増改築時・借地権の譲渡・転貸は貸主の承諾が必要」
「借地契約は相続できる」となっています。
Aの妻が亡くなり、帰郷したAの子供が水回りを直して住みたいと言ってきました。
Aの子なので、この土地はこのまま貸すつもりです。

私は不動産賃借の経験や知識がありません。
互いに60代で付き合いがなく素性もあまり知りません。
改めて契約書を作成しようと思っています。
将来の「高齢化や独居」に問題が発生しないようかつ、
「次の相続時には借地契約を行わない」ようにしたいのですが、
どのような条項を検討すべきでしょうか?
保証人はどのような関係の人物に限るべきでしょうか?

補足みなさまのご意見で、「借地権は契約書の有無によらず相続される」は理解しました。

借地人が高齢化で経済的にいきずまったり、孤独死したりなど
将来起こり得る問題は何がありますか?

それに備えて何か条文を加えるか
どのような関係の保証人を加えるか など
ご指南よろしくお願いします。

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あがく人さん

2018/5/3019:09:48

出ていないので、追記しますが、借地権は、地主の許可がなくても、裁判所に借地非訟事件を起こして代諾料を払えば第三者に借地権は移転します。
相続だけではなく、第三者にも移転しますね。

さて、経済的に行き詰まったら、第三者に借地権を売却されることも有ります。
孤独死の場合、孤独死には過失も有りませんし、裁判所でいうところの心理的瑕疵物件にもならないので、借地人は地主になんらも義務は有りません。
ただ、借地人の自殺の場合、心理的瑕疵に該当します(判例)ので、相続人に、心理的瑕疵減額分は請求できます。相続放棄されると、請求先が無くなってしまいますが。
殺人事件の場合も心理的瑕疵になります。この場合、犯人に損害賠償できますが、損害賠償できる人間はそういうことはしませんね。

保証人に関しては、自殺や地代未払いの債務保証に関しては要求できますが、借地人が自発的に応じなければ、事実上無理でしょう。

質問した人からのコメント

2018/6/4 18:18:22

ありがとうございます。
勉強したいと思います。

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sys********さん

2018/5/2918:41:02

まず借地権も財産ですから相続できないということは出来ません。
契約書に書いたとしても無意味です。

貸すつもりでいようが、貸したくなかろうが借地権は当然に相続されますので契約は継続されます。

保証人についてですが、相手がつけてくれるというなら別ですが契約自体はもとの契約が継続されるので相手が拒否した場合でも契約自体は継続されます。

don********さん

2018/5/2917:36:28

現実的には旧法借地権の状態だと思うので、
「次の相続時には借地契約を行わない」
というのは、無理だと思います。

ちゃんとした借地契約を結ぶべきです。

弁護士に依頼するべきだと思います。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

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npa********さん

2018/5/2915:33:57

旧借地権ですので、相手が地代を払っている限り、どんな契約書を作っても関係無く相続されます。あなたが借地権を買い取るか、借り手が底地を買い取るか、借り手が借地権を返上してくるかしないと今のままです。

sta********さん

編集あり2018/5/3015:42:00

借地契約を行おうが、行わなかろうが、賃借権は相続により当然に承継される財産であるので、その様な特約は無意味。

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