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登記について教えてください。 借地権の土地に建てた未登記の建物があります。

shi********さん

2018/6/1721:53:56

登記について教えてください。
借地権の土地に建てた未登記の建物があります。

近いうちに地主に借地権を返すことになりその手続きを進める中で、地主側の不動産屋が借地権を返却するには、
「まずは建物の登記をしないと進まない」
と言って、勝手にその手続きを進めています。
しかしネット等で調べたところ、登記をしなくても、

・建物が建っている場所の自治体(市町村)が、誰が所有者であるかを把握し証明してくれる。
・未登記の建物を盗ろうとするには『建物表題登記』をしないといけませんが『建物表題登記』を行う際に所有者であることを証明しなければなりません。証明に使われる書類は、自治体(市町村)が管理していますので無理でしょう。

などの情報を見付けました。
借地権を返す時には建物は取り壊しますし、借地権を返すだけなので建物登記をする必要性が見つかりません。
もちろん本来は新築時に登記をしていなくてはいけなかったことは承知しており反省していますが、現状を踏まえると登記をする必要性を感じません。
それでもやはり登記をしなくては借地権を返すことはできないのでしょうか?
あまりいらっしゃらないと思いますが同じような経験を持つ方、もしくはプロの方のご回答をお願いいたします。

閲覧数:
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回答数:
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ベストアンサーに選ばれた回答

mom********さん

2018/6/1808:41:49

東京の建売業者です。

借地権付建物の買い取り及び、借地権譲渡(地主承諾が必要)もやってます。

未登記建物ですので、固定資産税課税台帳から税金を払っている人を所有者と推定してます。

登記の必要性は下記です。

①借地権付建物を解体・・・・・
解体すれば借地権は消滅しますから、登記は必要ありません。

②借地権付建物を利用する・・・
底地権者又は譲受人が買い取って使用するなら、建物表題登記と保存登記をしなければなりません(借入が有る場合)
借入が無ければ、役所に所有者変更届け(証拠書類が必要)だけで、登記は必要ありません。

弊社では、底地と借地権付建物の同時買い取りの場合には『登記せず』、
決済後元借地権所有者名義(未登記建物ですので必要ないが)で解体します。

もちろん登記費用は無いし、解体費用は請求しません。
解体が終わったら役所へ連絡して固定資産税が来ないように現況確認させます。


今回のケースでは、
不動産業者の『まずは建物の登記をしないと進まない』はあり得ません。

①でも②でも建物がいらないなら『登記』は必要ありません。


指示に従うと、主様には登記費用及び解体費用が発生しますから、負担が大きいです!!

登記云々に関わらず、建物を買い取って貰ったらどうですか??

買取りなら、解体費用が掛からず、わずかですが売買代金が貰えます。

良くやっている事例は
〇『期間満了による建物買取請求権』の行使
〇『地主拒否による借地権譲渡承諾の裁判所への代諾許可』申立てによる、最終的な地主の『介入権による買取り』

です。
地主はゴタゴタ言いますが根気くらべです。

  • 質問者

    shi********さん

    2018/6/2322:39:54

    BAはとても迷ったのですが、新たな可能性も提示してくださった方を選ばせて頂きました。皆様のご回答は本当に全てとても参考になりました。ご丁寧な回答ありがとうございました。

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よろしいですか?

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質問した人からのコメント

2018/6/23 22:40:24

BAはとても迷ったのですが、新たな可能性も提示してくださった方を選ばせて頂きました。皆様のご回答は本当に全てとても参考になりました。ご丁寧な回答ありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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gor********さん

2018/6/1816:09:35

結論から言いますと、登記の必要は全くありません。

>>借地権を返す時には建物は取り壊しますし、借地権を返すだけなので建物登記をする必要性が見つかりません。

全くその通りです。あなたの言う通りです。

ではなぜ不動産屋さんが登記を勧めてくるのでしょうか?推測ですが下記に書き込みます。

1、手数料を稼ぎたい。建物の登記には家屋調査士や司法書士が必要で、仕事を紹介 したら見返りのバックマージンが入って来る。


2、過去に未登記のまま借地の返却をした事が無く、ただの経験不足。登記がある物 件の返却しかした事がないため、登記した状態からでないと話を進める能力が無 い。だんどりが判らない。

3、極端に几帳面でほぼ病気。潔癖症かも。本筋はやはり登記があるべきです。未登 記のまま解約に応じると何か不安なのかもしれません。

4、その他、不思議な性格?

いずれにせよ、迷惑な話です。私見では1の可能性が高いと思いますが、他ならやっかいですね。

対策としては、登記の件は丁寧にお断りし、同時に地主に対し解約通知を内容証明で送っておく事です。解体が終わり次第、地代の支払を停止する旨を通知しましょう。それだけでOKです。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

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fud********さん

2018/6/1812:17:09

不動産、相談オフィスを主宰している元宅建業者です。
あなたの借地している地主側の業者(仮にA社)を、「悪魔のささやき」
の世界で言いますと、
―――バカがッ、建物登記がなければ第三者対抗要件もなく、
そのまま黙って更地返しだけを求めれば良いものを―――となります。

つまり、現状では「未登記の物件」は、所有者が他人に「オレのもの」
と主張することはできない状態、だからです。
あなたの物件は、登記上、架空のモノで、存在していないのです。

そこで、あなたは一刻も早く司法書士に依頼して、
「建物表示登記」「建物保存登記」をしてしまうことをお勧めします。

なぜ「至急」かと言えば、その建物は「あなたのモノ」として、
第三者に「借地権付一戸建」として売却できるからです。

契約書には、契約期間が満了したら「更地にして返却」が記載されて
いるはずです。
その方法とは別に「売却」することもできるのです。

◆あなたは登記「しなければ」ならない――――のではなく、した方が
断然、有利なのです。

ボヤボヤしていると、地主やA社のほうも、そのことに
気付いてしまいますよ。

地主は―――「更地返却」にしてくれたら大満足でしょう。
なぜなら、その土地を今度は自由にできるのですから・・・・・

そのような「地主に不利」なことが多いので、今度は地主が土地を貸さ
ずに有効利用も計れない―――ことを重視してできたのが「定期借地権」
です。

この権利は、期間終了後、強制的に更地返還が可能になったのです。

これら、あなたのおかれた立場を説明しましたが、どのようにするかは
あなたの選択次第です。

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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dam********さん

2018/6/1810:05:02

建物解体して更地にして
土地を返還するのですから
建物の登記をする意味はないと
思いますし、所有者以外が
登記をすることもできません。
例えば、建物を解体しなくてよい。
地主に無償で譲渡してもらおうと
考えている。それなら登記費用
くらい出しても得です。
あるいは、借地権を買うために建物
登記が必要と考えているのかもしれません。
ということは返還ではなく、いくらか
支払ってくれるということです。
もちろん建物はそのままでよいのです。
その不動産業者に、登記の理由、その
後の流れなどを聞いたらよいです。
あなたが土地家屋調査士の登記依頼の
委任状に署名捺印しない以上、建物の
登記はできません。何か悪いことでは
ないような気がします。

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