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不動産投資 競売 謄本

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ID非公開さん

2018/8/2600:22:42

不動産投資 競売 謄本

ある不動産を買おうと思い資料を取り寄せると気になるところがありました。
A社が売り主となっている不動産で、A社は謄本によると競売でその不動産を半年前に仕入れてます
その競売以後の所有権移転日に極度額8000万の根抵当をつけてます
しかし売り出しの物件を価格は7000万円です。

質問ですがA社は8,000万円でこの物件を仕入れたのに、なぜ7,000万円で売ろうとしているのですか?
半年前に落札なので見切りをつけるには早すぎるきもしますし、現状は満室の10%以上の表面利回りでパット見悪くはなさそうなのですが心配です。

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ベストアンサーに選ばれた回答

jim********さん

2018/8/2609:30:41

根抵当権は、限度額目一杯借り入れることが保障されているという意味ではありません。金融機関の判断で融資時にその法人の信用度から融資実行するかどうか判断すればいいので、極度額は上限の目安程度の数字ですから、抵当物件本来の価値を大きく上回る額が設定されることはあります。

根抵当権が設定されていれば、緊急融資が必要になったときでも審査用書類提出などの手間が省けるので、お互いにメリットがあるから設定しているだけのことですので実際に極度額まで融資を受けているとは限りません。むしろ平時は融資を受けていないと考えた方がいいでしょうね。常に借りっぱなしでは利率が高いでしょうから。

たぶん不動産屋でしょうから仕事がら短期間に大きな金額を動かす必要があるので、入手した不動産を転売するまでのわずかな期間であっても、寝かせておくよりは有効利用できますので、すぐさま次の不動産購入のための資金準備に値抵当権を設定したか、あるいは他の売却予定の不動産に設定されている根抵当を抹消するために、次の入手済み不動産に付け替えたのかもしれません。

いずれにしても極度額は不動産の価値とは異なる数字かと思いますので、極度額8000万円は、8000万円で入手した不動産という意味ではなく、買受額は7000万円で売っても不動産屋にとって十分利益のある数字だったのではないかと思います。

従って根抵当の極度額を、購入に当たって特に問題視する必要はないと思います。

ベストアンサー以外の回答

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mar********さん

2018/8/2608:33:48

根抵当権なので借入金額と借入金は一致していません。おそらくA社の原価は4〜5千万円でしょう。

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rifujin2013さん

2018/8/2607:29:34

根抵当権の設定額は、通常2~3割増しにするケースがほとんどです。

よって、実際の借入金額は6千万円前後ではないでしょうか。

また、根抵当の場合、他の物件仕入れも想定したものと思われます(その仕入れ1本なら「根」にする必要がないため)。

収益物件の購入は、いろいろと確認すべきことがありますが、その部分はさほど、心配することはないでしょう。

hy0********さん

2018/8/2604:22:58

素人が競売物件を取り扱うのは危険です、こわいお兄さんが仲間同士で、儲かるどころか.......そでも入札したければ入札専門の不動産におねがいしたほうがいいですよ
体験者より

vow********さん

2018/8/2600:57:36

まず第一に共同担保は付いていないのですよね?

競売で購入ということは市況の評価額より安く落札していた可能性がありますよね
例えば7000万円以下

また根抵当権は借りたい金額の1.2倍ほどを限度額として設定することが多いです
7000万円を基本的な上限とするなら8400万円くらいを限度額と設定しておくことが多いです
これは万一の破産の際限度額いっぱいを貸し付けているとその金額までしか回収してはいけないため利息分を取り損ねてしまうため銀行側が決めているルールです

どんなことをしている不動産業者かにもよりますが
何か裏がありそうですね

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