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住宅ローンの事で教えて下さい。 現在、実家の近くで戸建て住宅の購入を進めた...

mm8********さん

2018/9/405:50:08

住宅ローンの事で教えて下さい。

現在、実家の近くで戸建て住宅の購入を進めたいと考えています。

ただ、現在、マンションを9年前に2800万購入して
35年2800万の住宅ローンを支払い中です。

不動産屋さんから、住宅ローンの審査(返済比率とか言っていたような?)の
関係で今のマンションを売却しないと戸建て住宅の購入は難しいと言われました。

見つけた戸建て住宅は、とても気に入っており購入したい気持ちで
いっぱいです。

どなたか、このような状況でも住宅ローンを組める銀行があれば
教えて下さい。

よろしくお願いします。

補足購入したい戸建ては3980万です。

現在、所有しているマンションは売却する予定です。

不動産屋さんからは住宅ローンの本審査迄に売却できていないと
返済比率オーバーで審査が通らないと言われました。

2700万の残債があるので、なるべく高く売りたいです。

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望月保秀さん

2018/9/613:37:04

質問者様の場合、基本的に売却と購入は手続きを同時並行で進め、代金決済も同日に行うことになります。


現在お住まいのマンションを新築で購入し、頭金をあまり入れていない場合は、オーバーローンの状態となっている可能性が高いです。

オーバーローンとは ローン残 > 売却価格 の状態を指します。


この場合、売却しても不足額が出ます。

この不足額を自己資金でカバーできるか?という問題があります。


カバーできない場合、新規購入の住宅ローンに不足分を上乗せして借りることになります。

この対応をしてくれる金融機関(住み替えローン)を選定する必要があります。

新規住宅ローン+諸費用+不足額=申込額となりますが、この金額が金融機関が審査する返済比率を満たしている必要があります。

この返済比率の計算方法は金融機関によって大きく変わります。

厳密に言うとと、返済比率は年収の30~40%の間で設定されており、金融機関によって開きはあまりありませんが、審査する金利設定が大きく違い、これが融資可能額に大きな影響を及ぼします。

金融機関によって、融資可能額は1000万円以上開きがでる場合があります。


いずれにせよ、質問者様の借入等や返済比率に問題がなければ、金融機関の選定によっては住宅ローンを組める可能性はあります。


相談している不動産会社の方は恐らくこのあたりの経験や知識がないのだろうと思います。

また、今の自宅を高く売りたいと思うのは当然だと思うのですが、高く売るには時間がかかります。

時間をかけていると購入予定の物件が他に買われてしまい、買えなくなる可能性もあります。
ですので、売却に関してはあまり時間をかけられない為、どうしても購入したい場合は、売却価格の妥協も必要になってきます。

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aha********さん

2018/9/414:17:51

率直に言うと組めません。
返済負担率を超過しているのであれば先ずは以前のローンの完済が必要です。
ローンを組む際に現在のマンションは抵当権を組まれているはずです。ローンを完済し抵当権を外さないと売る事も出来ません。

抵当権のついてる不動産なんて誰も買いませんから。
貴方もいつ競売にかけられるかわからないような物件なんて買いませんよね。
なのでマンションを売るにしろ完済する必要があります。

マンションを所有し中古物件を購入するにも先程申した返済負担率が邪魔をします。
邪魔をするというかもし仮に返済負担率的に組める融資先を見つけたとしても
完済が不可能に近いです。
よって破産の可能性が大です。

umi********さん

2018/9/407:02:58

売らない状態だと2700万+約3980万の6700万の融資を受けるということ。
現収入では返せるわけないでしょ。貸せる銀行は無いですよ。
ってのが銀行・不動産屋さんの見解。
消費者ローンとか抱えている人が住宅ローン審査に落ちるのと同じ理屈。
審査の基準として収入の何パーまでの返済額とかあるから。
もちろん、質問者と意図としては現マンションを売却して
残債を整理したうえで新たにローンを組むということでしょうけど。
・不動産屋さんに相談し「買い替え」で進めることになると思います。
売却=即退去ではないですから。
・現実として残債を上回る価格で売却が困難かと。
(地域、条件にもよりますけどね)

bou********さん

2018/9/405:57:31

マンションは所有しておいて更に戸建てを買うのですか?
そうなると、戸建てがいくらかわかりませんが月々のローンの総額が払える金額なのですか?
もし、マンションを人に貸すとしても借り手は居るのでしょうか?

不動産屋さんにローンの相談するのではなく、金融機関に直接ローンの話を持っていく方がしっかり説明してくれますよ。

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