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借地権について ①建物買取請求権がなぜあるのかはわかったんですが、30年以上も経...

hud********さん

2018/9/3000:40:22

借地権について
①建物買取請求権がなぜあるのかはわかったんですが、30年以上も経った建物ってそんなに価値残っているんでしょうか?

借地権者は解体費用がかからなくていいんでしょうが、地主にとってはぼろいの買い取らなきゃいけなくて嫌なんじゃないですか?
②事業用の定期借地権だけ期間に上限があるのはなぜですか?
③普通借地権って、地主にずっと土地が返ってこないこともあるんですか?ずーっと建て替えたりできるんですよね?
④普通借地権の合意更新は借地上に建物がなくてもできると書いてあるんですが、なぜですか?建物ありきの権利ですよね?

長くてすみません。お願いします!!

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kit********さん

2018/10/320:51:27

1、そうですね。価値が無くても買い取らないといけないです。
借地人保護ですね。
2、借地契約を増やして、土地に対して資本投下して、経済を活性化するためです。
借地権があまりに強いと新たな借地契約が発生せず、建物建築が行われないということを避けるための制度です。
3、半永久的に帰ってこないですね。看板を建てて2年以内に再建築されれば、借地権は消滅しません。また地主の許可がなくても、裁判所で借地非訟事件を起こせば、借地権を売却できます。仰るとおり帰ってこないです。
4、合意なら更新できます。合意がなく、建物消滅して2年以上放置されれば、更新できなくなります。
借地権はいろいろありますが、建物所有を目的とする借地権は保護されています。また文字通り、建物所有を目的とするので、建物が無ければ、民法借地になりますね。

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don********さん

2018/10/316:01:30

①建物買取請求権がなぜあるのかはわかったんですが、30年以上も経った建物ってそんなに価値残っているんでしょうか?
借地権者は解体費用がかからなくていいんでしょうが、地主にとってはぼろいの買い取らなきゃいけなくて嫌なんじゃないですか?

この請求権の趣旨は、地主が更新を原則として認めないといけない、ということです。地主が強引に立ち退きを迫ったときに、建物の価値を主張できるようにすることで、強引な立ち退き請求が出来ないようにしてあります。

②事業用の定期借地権だけ期間に上限があるのはなぜですか?

旧法借地権でも、両者の契約の中で期間の上限を定めることは出来ます。
一般的には旧法借地権が借地人に有利すぎるため、定期借地権が作られたわけです。期間に上限を設けるのが、定期借地権のそもそもの目的です。

③普通借地権って、地主にずっと土地が返ってこないこともあるんですか?ずーっと建て替えたりできるんですよね?

建て替え承諾料、更新料、地代をキチンと支払えば、ずっと建て替え可能です。
借り主に有利な権利です。

④普通借地権の合意更新は借地上に建物がなくてもできると書いてあるんですが、なぜですか?建物ありきの権利ですよね?

ありきの権利ではありません。ただ、建物を登記することで対抗要件となるため、建物ありきとして考えられているわけです。

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fud********さん

2018/9/3011:21:26

不動産、相談オフィスを主宰しています。
あなたが箇条書きに質問されているので、回答も項目的に別々に
した方が理解が早いかと思い、少しお話します。

先ず、土地を借りて借主が建物を建て、借主名義で法務局に登記すれば
そこには「借地権」という強固な権利が発生します。
その借地権は、第三者に正常に売却することもできます。

その前提で、
①の「価値」ですが、これは価値があるのです。
それは建物の古さなどは論外で、「登記」されている「事実」だけで
価値があるからです。

②の「定期借地権」ですが、これは明確に期限が規定されています。
その期限が到来すれば、強制的に明け渡しが実行されます。
これは、地主が「明け渡し」トラブルを恐れて賃貸しないことに対する
緩和措置で、契約期間満了に強制権が設定されたものなのです。

③地主に土地が返ってこない―――など、理屈の上では可能性もある
かも知れませんが、建物も朽廃しますので一概には言えません。
ただ、建て替えは可能でも、建替承諾料などの出費は発生する可能性は
十分にあります。

④の「建物が無くても」は、状況によります。
通常、借地権物件の買主は、取引後に「新築建て直し」は一度だけ、
などの取り決めを契約時に行います。
つまり、一度目は無償・二度目は有償となるのが通例です。
その建て替えの際に、古家は解体することになりますが、その時点の
解体のことを指して「建物がなくても」なら問題はありません。
単なる建物の朽廃により建物消失になれば、賃貸借契約は解除と
なります。

以上、参考になれば幸です。
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