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都内の中古マンションの購入を検討しています。

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ID非公開さん

2018/10/1923:46:33

都内の中古マンションの購入を検討しています。

いろいろと調べた結果、魅力的な物件に思えるのですが、築年数が経っているので、購入に不安に感じています。
下記以外に何か確認すべきことはないでしょうか。

・築45年経過
・耐震補強工事済
・共用部分、専有部分の配管交換済み
・アルミサッシ含む全面リフォーム済
・エレベーターを最新のものに置き換え
・100戸超えの大規模マンション
・空き部屋ほぼなし
・子育て世代もそれなりに多い
・修繕積立金の残高は十分(一戸当たり100万超)
・駅から徒歩10分
・価格は地域の相場の6割ほど

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kit********さん

2018/10/2400:55:17

ちょっと、6割が引っかかりますね。水回りが第一だと思います。
ただ、状況によりますね。戸100万でも修繕の内容次第で足りなくなりえます。
徒歩10分は良いと思います。
ただ築60年になると、電気関係が寿命になるでしょうから、そこにもお金がかかりますね。

あとは建物のできしだいですね。
水回りを確認したら、ビー玉、線香、0,2ミリものさし、打音棒、ドライバー、懐中電灯、ここらへんを揃えて検査ですね。コンセント外しや、畳上げ、押入れの天井剥がしは結構建物の出来の良し悪しが判ります。
挙動クラックや塗装の浮き、白華現象、爆裂(補修してあっても)、は要注意ですね。

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質問した人からのコメント

2018/10/25 09:22:23

具体的なご指摘ありがとうございます。

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har********さん

2018/10/2211:43:05

魅力的ですね(^^)
私も築40年を超えるマンションを3年前に購入しました。
建物価格がほとんどつかないので、ほぼ土地の値段だけ、近隣のマンションの同じ広さに比べると破格の値段でした。
築年数の古さは気になったのですが、管理が行き届いていて、共用部が大変綺麗だったこと、戸数が多いため管理費が安いこと、耐震基準適合証明がおりるので住宅ローン減税が受けられたこと、前の年に大規模修繕を終えていること、給水がタンク式ではなく水道管直結であったこと、そして駅近だったこと、でした。
大規模修繕計画書も見せていただき、この先大きな修繕積立金の値上げがないであろうことも確認しました。
ビビッと来たなら、それがご縁だと思います(^^)空き部屋がほとんどないというのも、売りに出ればすぐ人が入るということでしょうし、もし手放さなければいけない状況になっても安心ですよね(^ ^)

nor********さん

2018/10/2211:03:47

仲介で良く築40年クラス売りますけど問題ないと思うよ。
場所はどこだろ? 俺は良く恵比寿や広尾の築50年とか売るけど60平米で5200万~5500万で良く売れます。 新築相場の6割なら別に良いと思いますよ。

ちなみにRC構造なら100年位は全然問題なしですよ。フランスとかのマンション何て築100年とか当たり前です。 100年前の古い建築技術ですら問題ないです。

ブルックリンの下町のマンションですらスラム街でも築100年クラス普通にいっぱいあります。(無修繕ですら) 築年数は正直あんまり気にしなくていいレベルだよ。それよりも場所だろうな

tak********さん

2018/10/2022:53:55

価格がネックですね。

ただし、その付近の同年数の建物がそう多いとも言えないですよね??

算出方法にちょっと疑問です。

マンションの対応年数は50年~70年と言われています。

筐体部分ではなく、水回りの刷新可能な物件とも思えない。

残り年数で積立金が一億・・・建て替えはその20倍近い額がかかりますよ。

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dam********さん

2018/10/2011:54:16

そんな好条件をなぜ相場の6割で
売却するのかを十分確認すべきです。
事故物件とか近隣トラブルとか、
何かなければ相場で売るはずです。

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saa********さん

2018/10/2011:31:00

回答します。

住宅ローンを利用するのであれば、利用可能かどうかですが、問題なければ購入されても良いのではないでしょうか?
理由としては
①そもそも貴方がその物件を気に入っている。
②耐震面も診断し改善している。
③共用部分もリニューアルしている。
④そもそも空室が少なく実際に住んでいる人がいて問題なさそう。

他に何か購入にあたって懸念事項ありますか?

自分の生活の大半を過ごす場所です。自分が良いと決めたのであれば問題ないかと思います。

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