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兄が所有するマンションのことで相談です。数年前からこのマンションを賃貸で貸し...

bk0********さん

2018/12/310:23:00

兄が所有するマンションのことで相談です。数年前からこのマンションを賃貸で貸し出していたのですが、前回更新時(今年6月)は「今回の賃貸更新で最後にして、2年後には賃借人に退去いただきたい」との意向を仲介

会社に伝えていました。足腰の弱ってきた両親をバリアフリー等利便・安全なマンションに引っ越してもらうためです。ところが仲介会社から送付されてきた更新契約の終了条件に転居先の条件として以下の条項が満たされた場合にのみ賃貸借契約は終了する、と書いてありました。
●〇〇医院に徒歩で通える範囲内であること
●現居住地と同等の距離に日常生活用販売店があること
●現居住地と同等の景観があること
●現居住地と同等の使用部分面積であること
●〇〇線▲▲駅までの距離が現居住地と同等または近くなること
●現居住地と同等の賃料であり、マンションの形態であること
このような終了条件はかなり主観的なものであり、これでは殆ど契約は終了しないのではないかと兄は心配しています。
仲介会社を信用して仲介会社に印鑑を預けっぱなしにしていたなど、兄にも落ち度はあるのですが、最終的にこのような契約が送られてきた兄は困っていて、この契約は例えば宅建法?違反等で無効であるとの主張はできないものでしょうか?あるいは2年後に両親を住まわせたいという意向は借地借家法?の正当事由にあたらないのでしょうか?兄にも過失はありますが、信頼を裏切った仲介会社に対して何か対抗できる措置はないものでしょうか?法律に詳しい方教えていただきますと大変助かります。

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zha********さん

2018/12/516:59:27

結論から言いますと、貴方の兄は賃借人対して契約の更新を拒否できません。ただどうしても契約の更新を拒否する、と思うなら、賃借人に移転費用つまり立ち退き料を提示しなければならないでしょう。
仲介業者の責任を問うのは難しい。仲介業者と貴方の兄が委任関係にあるから、仲介業者がその事務を適正に処理すれば責任を果たすことになります。ただ今回の契約更新時、仲介業者が貴方の兄の希望をきちんと契約書に書き込まない、という一件で、責任を仲介業者が問われるのかは難しいことだと思います。仲介業者は「借地、借家法」に反するような契約書を作成することができません。

dad********さん

2018/12/516:41:53

参照
http://www.geonetwork.co.jp/2000-9.htm

借家法
「借家法1条の2 家主が借家人に対して、期間の約束があるときに期間が終わったから建物を明け渡せといったり、期間の約束がないときに解約するから明け渡せといったりすることが許されるためには、家主が自分でその建物を使うとか、そのほか明け渡しを求めるのがもっともだと思われる事情(これを「正当事由という」)がなければならない」
「家主側の事情の具体例
①家主が自分で住むために建物が必要な場合。
(略)
しかし、貸家業を営んでいる大家さんの場合は、その部屋に自分が住むために明け渡して欲しい、という事情はほとんど存在しないでしょう。

②家主が自分の家族・近親者あるいは従業員を住まわせるために建物が必要な場合。
この場合もケースによっては「正当事由」があるとされることもあります。家主側の家屋の広さ、財力とか借家人側の財力その他が比較された上で「正当事由」の有無が決められます。

④家主が立退料を提供した場合。
平成3年の借地借家法改正により、立退料の提供も「正当事由」の一要素として考慮できると規定されました。


今回は②に該当します。
ただし、相手側(今住んでいる人)の事情も、勘案されます。
ということで、③立退料 で穏便に解決するのが、良いかもしれません。

o0z********さん

2018/12/310:30:43

住居の賃貸借契約を借主側が一方的に解約するのはかなり厳しいです。

契約書に上記事項が書いてあるのであれば、それは有効でしょう。

しかしながら、「自己使用」は契約更新を拒絶する正当な理由になります。
両親ではなく、兄自身が住むからということで更新無しと通告してはどうでしょうか。

それでもなお居座るということも有り得ますので、なかなか難しいです。

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