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借地権相続、地上建物の所有名義人変更手続き 先日、父が死亡し、父名義の借...

cpe********さん

2018/12/414:08:04

借地権相続、地上建物の所有名義人変更手続き


先日、父が死亡し、父名義の借地権と、
その借地にある自己居住用建物の所有権を、母が相続する見込みです。

父が地主と交わしていた土地賃貸借契約書には、
> 地上建物の所有名義人変更には、地主の承諾が必要である
という旨の記載があります。

借地権の相続は、贈与ではないので、
一般的に名義変更手数料はかからない、
かかっても少額であることはわかりました。

借地の上に立つ建物については、所有権変更にも制限がかけられ、
その際に地主の承諾が必要となる(承諾手数料がかかる)ものでしょうか?
民法や借地借家法で、関連する条文はありませんか?
ネットで同様のケースがないか調べてみましたが、わかりませんでした。

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app********さん

2018/12/1111:21:06

建物についても、地主の承諾は不要です。
下の法律事務所の記事にも明記されています。

【借地人の相続は『借地権譲渡』ではないので『名義書換料』は不要】
https://www.mc-law.jp/fudousan/2406/


■法律の条文

借地借家法10条1項が、割と近いかと思います。

【理由】
この条文は「建物の登記=借地権の登記」としているためです。
お調べになった通り「借地権の相続で承諾は不要」なので、

・借地権と建物はイコールである
・よって、建物の相続でも承諾は不要

となるのです。

実はほとんどの借地権は登記されていません。
ほとんどの借地権の契約は「建物の登記を代用」しています。

(借地権を登記するケースは、「借地権を担保にしてローンを借りる」などの特殊なケースのみです)


■契約書の記載について

> 地上建物の所有名義人変更には、地主の承諾が必要である

これはおそらく売却(譲渡)のことを指したものです。
売却でも「売ったあとで所有者名義の変更をする」ので、これに該当します。

「売却では承諾料が必要」というのは事実です。

地主が承諾しなくても、裁判所に訴えて承諾をもらうことはできます。
しかし、その場合でも承諾料だけは、必ず地主に支払います。


■「相続でも承諾が必要」という意味だった場合

もし契約書の一文が「相続でも承諾が必要」という意味だった場合も、それは無効になります。
建物・借地権ともに、法律的には「相続なら承諾は不要」となっています。

その法律に逆らう特約を追加しても、それは無効です。
このため、地主が承諾料を求めても、支払う必要はありません(地上建物についても)。


■補足
参考にしていただけそうなURLも貼らせていただきます。

借地権を相続した場合に名義変更料は必要なのか!?
https://chester-souzoku.com/leasehold-2689#3

借地権の相続で名義変更料は必要なし!不要な理由を解説!
https://shakuchiken-torisetu.com/sozoku-meigi-henkouryo/

kac********さん

2018/12/1019:09:43

>借地権の相続は、贈与ではないので、
一般的に名義変更手数料はかからない、
かかっても少額であることはわかりました。

OSSYARUTOORIDESU

>借地の上に立つ建物については、所有権変更にも制限がかけられ、
その際に地主の承諾が必要となる(承諾手数料がかかる)ものでしょうか?
民法や借地借家法で、関連する条文はありませんか?

HISHOUTETSUDUKIHOU NO
NAKANI SYAKKAKENN
GA
ARIMASU
HANNREI DE
UNNYOUSARETEIMASU

AKUMADE TANINNHENO ITENNNO BAAIDESU

ppp********さん

2018/12/417:51:48

相続にての所有権移転は、契約書に何が書かれていても 無条件にて有効です。

ただし、様々の事態を鑑みて相続したという証明はすべきです。
例えば、地主の変更などですね。

証明とは死亡した年月日以降の、法定相続人へ変更の建物の表題登記です。
死亡前の所有権移転や、法定相続人以外の遺贈は、地主への背信行為になるのでアウトです。
建物の表題登記を地主は阻止する事は不可能です。

借地借家法では、借地上の物件の表題登記にて100%借地権の主張になります。

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zac********さん

2018/12/417:43:14

相続というのは人の死亡によって自動的に発生するもので、地主がどう頑張ろうが食い止められるものではないし、相続したから名義書き換えが必要だろうけど俺に承諾料を払わないと登記させん、というのであれば暴利行為です。

ネットに載っていないというのは、あまりにも当たり前すぎるからでしょう。

tan********さん

2018/12/415:25:33

通常の『借地権契約書(更新では20年)』ですと、借地権者
が死亡をして法定相続人が相続をした場合ですと、底地所有権
者に対しての『承諾料は発生しない』です。

更新での契約期間が契約事項で優先されます。

ただし、質問者さんの父親(故人)と底地所有権(地主)との
借地料の支払いに関しては、「支払い義務者の変更が有る場合
は土地所有権者の承諾が必要です」と契約書に記載をされてい
るのが一般的です。

相続にて借地権者が変わる場合は、口頭での底地所有権やへの
通達(支払い口座の名義人の変更)で良いのですが、不動産を
管理会社に委託をしている地主ですと、書面の提出(振込口座
の名義人、相続後の登記簿謄本、印鑑証明等)を求めて、借地
権契約への添付書面とする場合も有るでしょう。

追記:私の場合は相続税対策で、複数の不動産で借地権契約に
て高齢の実母に対応をしています。

また、底地の購入で地主との交渉の過程で相続(購入前に実父
が高齢)での承諾料に関しては発生がしない事も確認をしてい
ます。

条文(借地借家法)ですが、従来の商習慣(借地の場合は地域
性が高い)で行われますので、明確な記載はないです。

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