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住んでいる戸建の売却を考えています。 売却後はマンションを購入し住む予定で...

nor********さん

2019/1/1212:37:25

住んでいる戸建の売却を考えています。

売却後はマンションを購入し住む予定です。

2年前に所有者である父が他界し、母が単独で相続しました。

節税面での相談なのですが、


①3000万の特別控除と10年以上住んでいる軽減税率、支払済の相続税の取得費加算

の3点同時に使えるのでしょうか?


②買換特例のメリットがよく分かりません。買換えたマンションを将来売却する際に精算するのであればメリットが無いような気がします。
7000万(戸建売却価格)ー4000万(マンション購入費用)で3000万譲渡益が出ます。買換えのメリットを教えてください。


宜しくお願い致します。

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vca********さん

2019/1/1410:28:29

①「3000万の特別控除」「10年以上住んでいる軽減税率」「相続税の取得費加算」それぞれに適用要件がありますが、要件が揃えば、3点同時に使えます。

相続税に関してですが、「特例」が2つあり、その一つである土地の大幅評価減がある「小規模宅地の特例」の適用をお母さんは受けてあると思います。

更にもう一つである「配偶者の税額の軽減(No.4158 )」があります。https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm

この2つの特例がお母さんには適用されていますので、お母さん自身に相続税の負担の可能性は低いと思われますが、どうですか?

「あったよ」となるとお母さんが相続したマイホームに課せられた分の相続税のみが加算されます。

②買い換え特例ですが、平成31年12月31日までに売って、その他に色々と適用要件がありますが、「3000万の特別控除」「10年以上住んでいる軽減税率」との併用は不可です。

利用できるのは買い換える不動産のほうが、売却した不動産の売却価格より高い場合或いは同額のみとなりますので、今回は適用不可だと思います。

そして、「7000万ー4000万=3000万譲与益」は違い、下記の計算式です。

課税長期譲渡所得金額A=譲渡価額7000万ー(取得費※+譲渡費用*)ー特別控除

税額=課税長期譲渡所得金額A×15%(住民税5%)

※お父さんが購入した際の価格等+お母さんに課せられたマイホーム分の相続税
*仲介手数料・収入印紙代等
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm

買い換え特例を選んだ方が有利なケースは、 買い替えの譲渡所得が3000万円を超える人で、
・買い替える住宅の価格が、現住居の売却価格と同じかそれ以上の人
・買い換える住宅はずっと売らずに保有しているつもりの人
・将来、売却する時は、必ず買い替え特例を受けたい人
です。

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