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賃貸? 分譲マンション? 戸建?

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ID非公開さん

2019/1/2204:04:43

賃貸? 分譲マンション? 戸建?

分からなくなってきました。アホな質問ですが、完全に迷子な私に助言を下さい。

32歳、旦那と二人暮らしです。引っ越しをしようと思い賃貸の物件を見ています。

私たち夫婦は、お金持ちでもなく、世帯年収は600万という絶妙に悩むラインの年収だと思います。

いいなと思っていた物件は、築浅のURで、2LDK、家賃11万くらいの物件でした。

この歳になると、分譲マンションや戸建を買った友達も多く、URに住もうかなと言うと、それローンにして分譲マンション買った方が良くない?
と言われ、なるほどーと思っていました。

住もうかなと思ってたURのすぐ隣に新築の分譲マンションがあり、そこは3LDK、4000万くらいです。

新築だし、マイホームだから好きにリフォームもできるというメリットに惹かれたのですが、マンションって、30年後、50年後とかどうなるの?という素朴な疑問にぶち当たりました。

今は綺麗でお洒落なマンションですが、マンションの修繕など、しかも住民同士の話し合いで決めていかなければならないというのがピンと来ません。
しかも駐車場が立体の可動式で、それも別途月額払いしなきゃいけないのが残念です。

UR物件は、ほぼ新築マンションと設備は変わらず、駐車場も自走式ですし、違うなと思ったらまた引っ越しすればいいやと思っていました。

戸建に関しては、戸建に住めるなら住みたいというのが本音ですが、住みたいエリアは土地込みで8000万くらいするので、とても無理そうです。
私の実家、旦那の実家も戸建で、マンション住まいをした事がありません。
実家はヘーベルハウス、旦那の実家は積水ハウスと、割と大手のハウスメーカーです。

どちらも築30年以上経ち、建物はしっかりしてるものの、小さな修繕に結構なお金がかかるらしく(大手だからこそ…?)、どちらの親も戸建は今の時代には必要ないと思う、また、と言われ、それも納得してしまいます…。

とりあえずは賃貸に引っ越ししようと思いますが、将来的に考えたらやはり持ち家はあった方が良いんでしょうか?

ライフスタイルに合わせて賃貸を借り続ければ楽だと思っていたのですが、圧倒的に持ち家派が多いですよね。
賃貸は、イメージが良くないでしょうか。

また、賃貸、分譲マンション、戸建それぞれ住んでる方のメリットデメリットも教えて頂きたいです。

どうぞ、宜しくお願いします。

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don********さん

2019/1/2217:55:59

家賃11万円を
住宅ローンの返済にしたとすると、
固定金利1.2%、35年ローンの場合、3770万円の借入可能額で、
この時の返済負担率は、22%です。
家賃11万はちょっと高い感じですね。

返済負担率は20%以下が良いので、
10万円で借入3400万円がちょうどよさそうです。

==

3LDK4000万円のマンションがあるエリアが
戸建て8000万円というのは、ちょっと情報収集不足な気もします。

おすすめは賃貸をやめること、
とくに戸建ての購入です。

理由はシンプルで、住宅ローン借金をできるからです。

現在の安倍政権と日銀は年率2%をインフレの目標としています。
これは、ものの値段が毎年2%上がる、
逆に言えばお金の価値が、毎年2%下がって同じ金額で同じものを買えなくなって行く、ということです。
もっと言えば、借金が毎年2%、価値が下がって行くということです。
現在は歴史的低金利ですから、
住宅ローンの実質的な返済負担は、毎年2%ずつ下がって行きます。
もっとわかりやすくいうと、
ベネズエラという国ではハイパーインフレが発生しました。
一年間で100万%です。
固定金利で1億円借りていた場合、
1億円の借金が1年後には1万円相当の返済負担になっている、
というのが、インフレの効果です。
日本の財政赤字はベネズエラよりも悪い状況ですから、
日本のインフレ傾向は間違いないでしょう。
そして、高金利になってしまう前に、
低金利の今、固定金利で借金をして、現物資産を購入することは、
年率2%以上の資産活用でもあります。

賃貸の場合は、このインフレの恩恵をあまり受けられません。

ちなみに、不動産のような現物資産はインフレとともに値段が上がります。
したがって、不動産など現物資産の購入はインフレ局面での資産防衛術です。
古くは太平洋戦争のインフレを財閥が株や不動産の購入で乗り切ったのと、
同じ構図です。

賃貸は損をする、ということが前提で、
次にマンションのリスクについて説明します。

最大のリスクは修繕積立金です。
これは、管理組合で共同管理しますが、
組合活動は面倒なので、積極的な人は少ないです。
そうしているうちに、管理会社などに修繕積立金を吸い取られているケースが多発しています。
販売する際に、修繕積立金の額を低く設定していてそもそも足りない所も多いですし、
管理費もかかります。
他人も交えて、真剣にお金や修理の管理をしなければならないくらいなら、
自分で自分の家の管理をした方が、はるかに楽でリスクが少ないです。
立体駐車場なんて愚の骨頂です。

==

次に、購入タイミングです。

今、団塊世代の人が後期高齢者になっています。
大量に死ぬ時期も、そう遠くありません。
日本の住宅事情は、大量の売りタイミングがもうすぐそこまで来ています。
オリンピックの影響もあり、
中国マネーが日本の不動産を買いまくっています。
東京都中央区のビルは空き室率が40%以上。
実需要をはるかに超えた買いが入っています。
中国の成長率は2018年、28年ぶりの低水準でした。
中国マネーが引き揚げたら、大量の空き家が発生します。
下手するとスラム化します。

したがって、購入の検討は今くらいから始めつつ、
購入のタイミングは東京オリンピック後を目標にします。
現在の物件価格の半値以下を目標にするとよいでしょう。

団塊世代の高齢者の多い地域で売り物件が増えそうなエリアで、
物凄く売られても、買う人が買い支える人気エリアを
売り込まれた底値で拾うのがベストです。

==

購入方法です。
ちゃんとしたハウスメーカーの60年保証をつけましょう。

今32歳ということは、
新築マンションを買えば50年後の82歳で建て替え問題と直面します。
作業負担的にも資金負担的にも厳しいです。
戸建てで60年保証を付けられれば、
92歳までの住居が確保できますし、その後も直後に倒壊するわけではないですから、住宅的には逃げきれます。

となると、
ハウスメーカーの坪単価は高めになりますから、
広くない家でも快適に過ごせる生活術と断捨離を敢行しましょう。

==

ながくなりましたが、
おすすめは戸建て、住宅ローンは3400万円まで。
購入時期は来年以降。

お、もうすでに1年しかないのですね。
いろいろ勉強すると、コストダウン施策はまだまだたくさんあります。
頑張ってください。

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    質問者

    ID非公開さん

    2019/1/2219:57:45

    とても詳しく、ありがとうございます。

    ここで書いた戸建8000万ですが、土地込みの価格が本当にそのくらいで、私も値段に驚いております。

    このエリアと書きましたが、具体的に言うと、
    昔は巨大な団地エリアでした。その団地が取り壊され、新しいUR、分譲マンション、戸建エリアと3つに分かれたんです。お隣さん同士ですが、戸建はたしかに高すぎます…。1区画土地4500万〜なのです…。ハウスメーカーはフジ住宅と積水ハウスです。
    家も入れたら8000万くらいになってしまいます…。

    当然、ここは無理ですので他の場所を探しますが、3400万で戸建ですとかなり郊外に行くことになりそうです…。

    でも、おかげさまで分譲マンションは候補から外れました。
    私らの年収が低すぎますよね…。
    もう少し練り直します。大変参考になりました。

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質問した人からのコメント

2019/1/24 19:36:11

一人一人親身に答えて下さって、本当に感謝します。実際住んだ感想などとても参考になりました。
私たちの今の年収でできること、できないことが見えました。
色々聞いた結果、分譲マンションは候補から外します。もちろん、良い条件で買われてる方もたくさんいらっしゃるしマンションが嫌いなわけじゃないです。
具体的なローンを見立ててくれたこの方をベストアンサーとさせて頂きます。とりあえずは賃貸に引っ越し、貯蓄します

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qmb********さん

2019/1/2408:59:57

URが1番ですよ。

分譲マンションは買いましたが1年で売却しました。理由は、管理組合が面倒で、みんなで話し合う運命共同体というところが苦手でした。管理人と住民の仲良しもよく話して鬱陶しく、駐車場2台と管理費、修繕費で月5万ほど払っててバカらしいなと。
修繕費は上がりますし、ペットがうるさいとかタバコをベランダで吸うとか、エレベーターで人に会うのが苦痛とか日々ストレスでした。駐車場の機械式も、将来お金がかかるし出すのが大変で。

マンションは好きなように出来るって言いますが、出来ませんよ。ベランダも玄関側の廊下もみんなの物です。通路に物を置くやつ、ベランダで植物育てて虫を呼ぶやつ、プールするやつ。アホばっかりかと思います。

今は戸建に住んでいますが、まあまあ良いです。ただ、20年も住めたらいいかなと。修繕はしないつもりです。固定資産税ももったいないので、子供が高校生や大学生になる段階で、広い賃貸に住みかえます。

老人2人になれば、またURでしょうね。
会社を辞める前に旦那か私名義で契約するか、子供が借りてくれますよ。
なんとでもなります。

よって、URに住みながら、美味しいもの食べて旅行して、貯蓄を続けます。
持ち家なんていらないです。

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dea********さん

2019/1/2402:12:09

新築分譲マンションを購入した者です。
賃貸、分譲、戸建の生活経験ありです。
私も一生賃貸住まいと思っていましたが、近くに今の家賃とあまり変わらない新築が建つと言うのを聞いて結局購入しました。
当方、20代半ば、世帯年収は640万ほどです。
購入したマンションは2650万4LDKの駐車場2台無料という物件です。
機械式駐車場だと将来のメンテナンス代がかなり高いうえ、いちいち出し入れする時の待ち時間もかかってしまいますので、我が家は機械式にはしませんでした。

結論をいうとやはり購入して良かったです。
賃貸よりかなり広いですし、将来子供ができた時、お部屋を与えることができますので(*^_^*)

質問者様と同じくマンションの寿命というのが気になりまして、担当の方に伺ったところ今の新築マンションであれば100年くらいは持つと思うとのことです。

購入したマンションも2650万くらいで良かったと思いました。
折角の新築ですので、ソファーや椅子、カーテンなどの家具にも拘りましたし、IH付けたい!床コートしたい!オール浄水にしたい!どんどんお金が飛んでいきました笑

戸建に住んでいた頃は、虫(田舎だったものでムカデや小バエ、ゴキブリ)やネズミ、玄関先に鳥の巣が作られたり苦労していましたが、マンションはそういった害虫に悩まされることがなくなり、快適です。
戸建のほうがいいなと思った点は、やはり玄関でてすぐ車にのれるところですね。
忘れ物したらすぐ取りに行けますし、駐車場代もかかりません

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nor********さん

2019/1/2316:13:28

不動産業してるけど良くある悩みだな!

ま~32歳なら買えるなら買う方が良いですよ。以外にもマンションよりも戸建てのがお金掛かるんですよね! 今の新築の場合当然ですが現在の建築技術で建てているから丈夫です。 50年前のマンションですら50年前の技術でも問題なく建っています。

で、将来は建て替えとなると今の新築なら100年以上先ですよ。例えば俺の場合都心の中古メインで販売してるけど恵比寿・広尾・神楽坂・神谷町などの俗に言う一等地だと築40年でも60平米で6千万以上はします。 中古の良いところは築40年位になるとこれ以下には下がらないので買い得ではありますね。

ただしこれは都心の不動産は価値が高いからであり、資産価値と言う面では郊外だと値崩れのスピードが速いです。 ただ今後戸建ては辞めた方がいいかもね、都心の人気エリアの目黒とか世田谷とかなら戸建てもお勧めだけど、将来的には少子化で戸建て買う人がほとんどいなくなるので、もしも将来売る事になっても郊外の土地など値段が付かない傾向のが強いよ。 それなら駅に近いマンションなら32歳であれば借りるよりはいいですよ。

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sou********さん

2019/1/2314:19:50

マンション買うと
・修繕積立金は上がります(新築マンションでは予算計画を見ると上がる前提で記載されています。新築売るとき管理費高いと売りづらいから)。修繕積立金だけで足りないときは「一時金」の集金もあります(一括で払えない家庭には分割で払えることも多いが修繕積立金+分割分で請求額は金て負担が増えることに変わりはない)

・住戸内の設備機器の保証終了後の修理費、10年程度経過した後の交換費用は実費です。ガス給湯器25万など結構金額の大きいものもあります。
(2DKのうちの場合で10年前後の頃に給湯機・キッチン水栓・バスシャワー水栓・温水洗浄便座の交換をして35万円ほど使った。キッチンのレンジフード・ビルトインコンロ・浴室暖房換気扇もそろそろ交換が来てトータル50万は超えそう。普及グレード品で交換しても。あとエアコン3台も交換時期だなぁ)

金銭的な面だけだと賃貸のほうが安上がりかも

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apo********さん

2019/1/2314:07:54

賃貸も70歳前後になると貸してくれなくなるから、難民になる可能性が高まりますよ。
築浅の戸建中古物件がいいんじゃないかと思います。

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