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不動産会社はどこも囲い込みをやっているの?

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ID非公開さん

2019/2/703:23:21

不動産会社はどこも囲い込みをやっているの?

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sey********さん

2019/2/711:33:30

「囲い込み」の定義によります。
1.専任媒介契約で売却の依頼を受けた不動産仲介会社が「レインズ」にも登録しないで、囲い込んでいる場合。
これは明らかに宅建業法違反ですから、今ではさすがに少ないでしょう。
この方法は証明するのも容易ですので、指摘があれば、監督官庁から指導が入ります。

2.「専任媒介契約」で依頼を受け、レインズに登録しないのもマズイとなれば、レインズには登録しますが、他社の物権確認について、ウソの「商談中です」なんて言って、他社に物件紹介をさせない場合。
この場合、レインズ登録義務違反ではありませんが、宅建業者の売主に対する信義誠実義務違反ですね。これもある意味「囲い込み」ですね。
このケースは今でも少し行われています。
しかし、このケースも監督官庁にバレれば、指導が入ります。

3.そこで仲介会社も考えた。
「じゃあ、一般媒介でやればいいじゃん!!」ということに気が付きました。
次の手は「専任媒介契約」ではなくて「一般媒介契約」で売却の依頼を受けて、「レインズ」に登録しないで、囲い込む場合。
一般媒介なら仲介業者はレインズに登録する義務はありません。

しかし、そのまま所有者が他社にも依頼してしまったらどうにもなりません(笑)
そこで、所有者に「一般媒介にしておきますが、売却の依頼はうちだけにしてくださいね」と言って、その旨のくぎを刺しておくというやり方です。
表面上は違法ではありませんが、実質的には「脱法行為」をする場合ですね。

「一般媒介なら数社に依頼できますので、ほかに依頼したいところがあるならそちらにもどうぞ依頼してくださいね」というなら、通常の一般媒介ですので「囲い込み」ではありません。
しかし、その一般媒介にすることによって生じる不利益をよくわかっていない所有者に対して「ただし・・・売却依頼はうちだけにしてください」なんて、もろ「囲い込み」ですよね。
このケースは「一般媒介」なのに「うちだけ」なんて無茶苦茶なことを言っているのですが、その不自然さになかなか気づきにくいので、最近一部の仲介会社で出てきた手法です。


4.さて、そういう違法な行為はやらない仲介会社はどうでしょうか?
「専任媒介契約」で売却依頼を受け、レインズにも登録して、他社の物権確認にもウソは言わないですが、他社の広告承諾を勝手に「広告禁止」にしている場合。
これは、所有者の意向で「広告禁止」にしているなら、それでいいのですが、元付仲介会社が「勝手に」広告禁止にしているところに問題があります。

ご存知のように売却の依頼を受けた業者はできるだけ自分の会社で契約をまとめ、仲介手数料を「両手数料」(ダブル)にしたいと考えます。
ですから、他社の広告を禁止にしてしまうというやり方ですね。
他社(客付仲介会社)としては広告を禁止されれば、手持ち客のみにしか物件を紹介できません。
その結果、所有者も売買がなかなか決まらない、または金額の値下げを要求され、困ってしまうという流れになります。
この手法も。所有者の「売却の機会」を奪う「囲い込み」といえなくもありません。
これはレインズ登録義務違反というものではありませんし、信義誠実義務違反とも言いにくいやり方ですので、このケースはかなり多いです。
一刻も早く、その希望金額で売却してもらいたいと願う所有者にとっては、どこが客付仲介しようが、元付会社が両手になろうが片手になろうが、自分が支払う仲介手数料に差がないので、所有者にとっては迷惑な話です。
また、我々仲介会社としても「あの物件・・・他社に広告OK出したら、すぐに売れるのに・・・」と、すごく残念な気持ちになることもあります。

以上、「囲い込み」について、昔からの手法の流れを、かいつまんでお話しました。まあ、仲介会社と監督官庁の「いたちごっこ」のようなものですが・・・(笑)

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rif********さん

2019/2/707:59:24

仲介手数料の片手、両手はご存知ですよね?

集客力の極めて強い会社(有名な会社、駅前一等地の会社、宣伝広告費を過大に掛けている会社)は、基本的に自社で専任を受託している物件については囲い込んでいます。
8割以上は両手仲介ですね。

囲い込んでいる物件の仲介は後回しにして、公開されている優良物件を先に食いつぶします。

このような業界のためにも、消費者のためにもならない現象の問題は、宅建業法にあると思います。
間違った制限をかけず、ある程度の緩和をしなければ改善されないでしょう。

tad********さん

2019/2/707:10:00

商業は、基本囲い込みから始める

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