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ワンルーム投資マンションの買い方について 最近のワンルーム投資マンションの...

top********さん

2019/2/2109:07:27

ワンルーム投資マンションの買い方について

最近のワンルーム投資マンションの販売会社でよく聞かれるキャッチフレーズで、

「月々たった1万円程度の実質負担で資産形成が出来ます。フル

ローンで買いましょう。老後の収入源になり安心ですよ。」

というのが横行していますが、こんな買い方しては投資家にリスクと損しかないですよね?

買った時点でインカムゲインが無く、マイナス収支スタートになる販売価格設定でボロ儲けしておきながら、「たったの1万円で資産が持てちゃうんです」という見せ方で販売するなんて、これは実質、大っぴらに行われている合法のある意味詐欺だと思うんですがどうでしょう。

新築ならまだしも、築10年以上の中古物件でインカムゲイン無しからの35年フルローン購入を勧めてくる販売会社なんて、もってのほかだと思いますがいかがですか?

提案された物件のモデルケースとして、
●築10年の23区内駅近ワンルームマンション
●2000万円を35年フルローンで購入
●購入時の家賃は8.5万円
●ローン、修繕費積立、管理手数料支払い後のキャッシュフローがマイナス1万円
(大きな修繕費や必ず発生する空室期間のマイナス分や家賃を値下げしなければいけないことや修繕費積立金の増額分等は勿論加味されていない)

●35年後、仮にずっと満室を維持し何の追加経費もかからなかった場合でも最低420万円の赤字が残る
●現実には空室期間や家賃値下げや計算に含まれていない経費が掛かるので、500〜600万円の赤字となる。
●このマイナス分を、築45年のボロボロマンション(修繕も必要、いや時代に合わせた大規模リフォームさえ必要、家賃も当然下げなければいけない状況)で回収しなければならず、仮にその時の家賃が7万円に下がっていた場合、赤字がプラマイゼロになるまでに最低6年〜7年かかり、築年数は52〜53年ということになる。その頃にはおそらくは、既に物件取り壊しの話が出ているだろう、と。

30歳で買ったとしても既に82〜83歳、生きている保証すらない。死んでいれば相続税すらかかる。

僕は素人なので、上記には多々不十分な箇所があるとは思いますが、大方の流れとしては間違いないと思います。

こんな売り方が横行してるけど、詐欺でしかないよね?
マンション投資については、買う方もしっかり考えなければ大変なことになりますねー。

補足大変長くなりましたので一言で要約しますと、
「購入時からマイナススタートで、35年フルローンでマンションを買ったら絶対にリスクと損と手間しか残らず、投資家への利益は相当に少ない(または無い)ものですよね?この理解で間違いないですよね?」
の質問でございます。

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nor********さん

2019/2/2216:31:38

俺も極悪1Kマンション会社の営業マンだけど13年~20年位前に新築で現金で買った人はマジで儲かってるよ。

今だと25平米で23区の不人気な地域で3千万位するからまず無理があるけど
13年くらい前までは都内の中目黒徒歩5分位で25平米が2800万位の激安時代でした。 今中古で売っても3000万位で売れますし13年分の家賃もプラスです。 今何て25平米が葛飾区で3千万とか買うやつアホだよ!

ちなみに3000万の1Kマンションの原価が大体どこも2200万位。営業マンの歩合が最低100万位から150万位です。

  • 質問者

    top********さん

    2019/2/2223:09:55

    君は素晴らしいよ!リアルな声を聞かせてくれてありがと!なるほど13〜20年くらい前に買った人、しかも現金で買えるような資本家は、儲けてそうだね!!うむ!!金融投資は、自分の生まれた時代に合うものを選ばないとダメってことだね!!大変勉強になりました!!

    日本の経済が上向きとか、オリンピックとか、、とーにかく今はマンション売れ売れの、バブルだろうね!(販売会社と銀行だけの一人勝ち!!)

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質問した人からのコメント

2019/2/26 23:54:21

ブラボー!

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mog********さん

2019/2/2423:08:16

>この理解で間違いないですよね?

間違いないです!

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sei********さん

2019/2/2320:17:49

質問者様のような真っ当な疑問を持たないで、
銀行融資で不動産投資をする人間が多くいることが不思議です。

銀行融資で投資用不動産を購入=金借りてバクチ。
確かにサラ金で金借りてパチスロ行って、儲けている人もいるでしょうが
それは特殊なことだと思います。
自宅をローンで購入することとは、本質が全く違います。

chi********さん

2019/2/2317:16:47

まぁ概ね回答は出ているので付記するが、新築でなぞ買うのは高すぎ君。
場所の良い駅近く2000万以下。
それと個人では減価償却が義務だが法人なら償却しなくてもイイから、売却益(書面上でも)は得になる。

個人でそんな長期ローン組んで買うべきものではない。

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bab********さん

2019/2/2220:16:14

その通りだと思います。
「投資」というのは簡単に言うと「お金を増やす」ことです。
それが最初からどんどん手持ちのお金が減っていって赤字が累積していくのに、何が投資なんだ?と思います。
最初から儲からないのにいつ儲ける?
いったい何を目的でこんなもの買う?と。

きっと「投資用の不動産を持ってて(オレ)すごい」とか「お金持ちになった気がする」とか、そんな気分的なものかと。
現実の収支はよくわかってないんだけど。

あるいはローンが終わった35年後に「資産形成」できてると。
いや、築35年の古びたマンションなんで資産どころか金食い虫のお荷物になる可能性の方が大きいから。
今住む人がいなくなった古い住宅が増えて社会問題化してることを知らないわけではないと思いますが、自分の持ってる家がそうなることは想像しないのかしらね。

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ooy********さん

2019/2/2216:49:39

>「購入時からマイナススタートで、35年フルローンでマンションを買ったら絶対>にリスクと損と手間しか残らず、投資家への利益は相当に少ない(または無い)も>のですよね?この理解で間違いないですよね?」
>の質問でございます。


最初からマイナスなんだからプラスになる訳がなく、賃料は下がる一方。
その理解でもちろん間違いない。
新築時8.5万の賃料は、20年後には5万にまで下がる。


その正しい判断が出来ないバカどもが、こういう合法的詐欺に引っか
かってしまうんです。

この掲示板でもいまだに、ローン返済10万、賃料5万で、給料から補填
している人がいたね。

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