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築40年100世帯ほどのマンションの修繕積立金の状態について。 去年あたり...

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ID非公開さん

2019/4/2823:05:23

築40年100世帯ほどのマンションの修繕積立金の状態について。

去年あたりに外壁や屋上のメンテナンスをする大規模改修をしているマンションですが、借り入れが500万もあります。

そしてマンション全体で住民から滞納されている額が250万円あります。

このマンションを買うのはいかがなものでしょうか?

ちなみに修繕積立金は月4000円です。
お願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

さくら事務所ホームインスペクター

専門家

編集あり2019/4/2921:04:56

関西にて住宅診断(ホームインスペクション)を手がける一級建築士の吉永です。
「マンションは管理を買え」とここ最近言われるようになりました。それは新築時はどんなに立派なマンションでも管理に良し悪しがのちの有り様の良し悪しを決めるからです。
このマンションについては、修繕積立金が月4000円程度ということは当初からほとんど値上げをしていないと思われます。築年数からすると何度も修繕積立金の計画を見直すタイミングがあっただろうにそれを行わず、少額とは言えない額の借り入れや滞納があることを考えると、残念ながら修繕計画における管理能力が乏しいと言わざるをえません。「マンションは管理を買え」のスタンスに立てば購入はオススメできません。

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質問した人からのコメント

2019/5/2 12:06:53

投資物件として、安い物件にしか住めない方向けに考えましたが、そういう人はボロアパートに住むでしょうから需要がないですね。

不動産会社は管理に熱心なマンションですと言っていましたが、ご回答いただきましてから考えますと、数字的にアウトなんですね。

皆様、全員の回答が役に立ちました。
ありがとうございました。

回答した専門家

さくら事務所ホームインスペクター

吉永 健一

ホームインスペクター

団地とマンションの不動産、リノベ、管理に取り組むさくら事務所住宅診断士

団地とマンションの不動産、リノベーション、管理、大規模修繕に取り組む 建築家、さくら事務所住宅診断士 一級建築士事務所吉永建築デザインスタジオ、団地専門不動産サイト「団地不動産」主宰。 団地の不動産仲介、リノベーションの設計工事監理を行う。 ...

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kit********さん

2019/4/3017:18:48

個人的には買わないです。

修繕積立金が足りなくて、借金で、修繕しているのでしたら、次、修繕積立金値上げしないと新規融資ができないです。
それだけの戸数でしたら、250万円は不思議ではないです。
1戸の滞納が100万円超えていたら、要注意ですね。

あと、自主管理で借金経営している管理組合でしたら買わないです。

また、修繕積立金が安すぎますね。

kay********さん

2019/4/2910:47:53

目安は1982年以降の建築であること。
修繕費が1平米200円以下の物件は避けたほうがいいでしょう。

https://www.cigr.co.jp/media/contents/32
http://renovate.webcrow.jp/2-management.html

clu********さん

2019/4/2909:30:27

断片的なご説明(情報)ですので、完璧なアドバイスはご容赦下さい。
印象としては、このマンションの管理組合は皆様(とりあえず理事会メンバー)で、分譲マンションの管理について基本からおさらいする必要がありそうです。大規模修繕に関しては、長期修繕計画があるのか(修繕を計画的行う認識が徹底しているのか)、各戸の修繕積立金はそれから逆算されているのか、などです。
マンションは立地と管理です。このように管理がおぼつかないマンションは購入後の後悔は必死だと思います。
それと、築40年というところも引っかかります。マンションのスタンダードが普及徹底したのは平成に入ってからであり、その前(昭和の最後の頃まで)は各社が試行錯誤を続けており、その頃のマンションには今では「非常識」と思えるような企画・設計で建築・分譲されたものが少なくありません(特に中堅以下のデベロッパーやゼネコンのもの)。
結論として、このマンションはパスすることをおすすめします。

ari********さん

2019/4/2823:17:06

よろしければ、下記の件につき教えてください。
1.総戸数
2.管理の形態
以下は慎重に
管理会社名
マンション名

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