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不動産強制競売ですが、債務者が任意売却を希望する場合、競売より任意売却のほう...

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ID非公開さん

2019/6/1707:41:05

不動産強制競売ですが、債務者が任意売却を希望する場合、競売より任意売却のほうがよいのでしょうか…?任意売却ですと債権者にきちんと配当されるのか心配です。

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jim********さん

2019/6/1820:01:21

債権者が妥協できる額で任意売却するという話で他に債権者もいないようなら、なんら問題ないでしょうね。

任意売却手続きは当事者や司法書士や不動産屋などが銀行に全員集まって一回で片付けるのが理想的です。それならなんの憂いもありませんから。

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tak********さん

2019/6/1711:42:30

売却後の抵当権者への配分等で、競売と任売とどちらが有利かを問うて
いるように読み取れます。

宅建相談室(元不動産会社経営者)と申しますが――――――――――
抵当権者が複数、存在した場合に「一番抵当」「二番抵当」などの順位
がつけられますが、売却金は一番抵当権者がローン残額を全額受領しま
す。
従って、一番抵当権者のローン残額以上で売却できた場合にのみ、
二番手以降の債権者に配分金が回ります。

その理屈で行けば、競売で安く競落されるより、任売で一般市場で少し
でも高く売れた方が債権者に有利になるのが通例ですので、反対する
ことは基本的に考えられません。

そして任売するには仲介業者が全債権者に「任売」することでの了解を
取るのが通例です。
反対する債権者などは考えられませんが、抵当権設定時点で、債権者は
二番手以降なら返済金が得られるとは想定していないはずです。
(それを百も承知で融資しているはず、だからです)

以上、参考になれば幸です。
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sey********さん

2019/6/1710:28:20

いわゆる「ヌ事件」のお話ですね。
不動産強制競売ということで債権者が債務名義に基づいて競売の申し立てをしていますので、債務者が任意売却をしようとすれば、債権者に「競売の取り下げ」をしてもらわなければなりません。

ですから、売主・買主が決まった段階で債権者に対して〇〇万円で「競売の取り下げをお願いしたいのですがどうでしょうか?」という打診があります。
債権者としては、その提示された金額で納得できるなら協力すればいいですし、そうでなければ協力しないで、そのまま競売続行ということもありです。

さて、一般的に任意売却の方がより高く売れるので、債権者としても任意売却を拒否する必要はありません。競売手続きはそのままにして、任意売却で納得する金額の提示があれば、その返済と引き換えに競売を取り下げればいいのです。
債権者には「競売の取り下げ」という強いカードがありますので、債務者としても債権者を無視して任意売却はできません。ご安心ください。
注意点としては、競売取り下げ書類は任意売却の決済時にお金の返済と引き換えに相手方司法書士に渡すことです。あらかじめ渡してはダメですよ。

dan********さん

2019/6/1708:43:45

以下、説明の為に債権者(一般的には抵当権者)をA、債務者(一般的には抵当権設定者で本件物権の売主)をB、買主をC

一般的に任意売却をする際は、B=C間の合意で、AのBに対する抵当権をきちんと抹消して売却し、抹消できなかった場合はCは解除できるという約款を入れます。

その際にAは、抵当権抹消は、債務の弁済が先であると主張することにより、Aは債務の弁済を確実に担保できるようになっています。

だから、ご心配の点には及びません。

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