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サブリース解約について質問です。

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ID非公開さん

2019/7/2917:13:09

サブリース解約について質問です。

区分所有マンションの売買を進めています。
買主から要望で
売主(私)が現在契約しているサブリースを解約して引き渡して欲しいとの事でした。

因みに、サブリースをしている会社は
東亜管財で窓口としてジャパンレジアスという会社がいます。

で、ここのところサブリース会社が借地借家法を盾に解約に応じないという話は仲介会社から聞いていましたが、

契約書には3ヶ月前に告知すれば解約と書いてあったのに、解約したければ20ヶ月分の家賃払えと200万近い解約金を請求されました。

しかも、サブリース先の東亜管財は何度電話しても電話に出ず、メールの問い合わせも返ってきませんので
ジャパンレジアスという会社からメールのみで回答が来るだけです。ここの担当も電話に出ません。

対応もふざけてるし、金額もふざけてるし
何かしら対抗したいと思ってます。

これに関しては、無理と仲介会社に言われてますが
やはり泣き寝入りしかないですか?


以下メール転載

本件解約に関係する重要な法律である借地借家法第28条の条文を記載致しますので、ご確認ください。

借地借家法第28条
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

賃借人の東亜管財は、自身を賃借人とする賃貸借契約の継続を望んでいます。賃借人が継続を望んでいる賃貸借契約を賃貸人の都合で解約する為には、借地借家法第28条により「正当事由」が必要であると定められているところ、その条件は非常に厳しく、物件所有者の単なる事情や都合では認められず、一般の賃貸借契約における賃借人である入居者を追い出すのと同等の事由が必要となります。本件解約理由は「売却」でしょうから、「正当事由」を充たすと見做すことは出来ません。
借地借家法第28条には正当事由を補完する要素として、「建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮する」旨定められています。つまり、「立退き料」の支払いにより「正当事由」を補完するという考え方です。なお、「立退き料」を算定する明確な基準や計算式はありませんので、その金額はケースバイケースと言う他ありません。そこで、東亜管財に本件解約に必要な「立退き料」としての「解約金」を確認したところ、賃料の20ヶ月分が必要であるとの回答でした。
東亜管財はサブリースの継続を望んでおり、法的に解約に応じる義務も無いなかで、解約に応じる金額としての提示ですから、この金額で合意出来ないならば、それで構わないというスタンスですから、金額面の交渉には応じることは出来ません。
なお、オーナー様と東亜管財とのサブリース契約書の第10条は、譲渡の場合、3ヶ月前までに通知が必要との内容であり、通知により解約されるとは記載されておりませんので、ご確認ください。本条項は譲渡により、サブリース契約を新所有者様に承継頂くことを想定した条項です。また同第11条は、「借地借家法」の規定を充たしたうえで適用されます(契約書とは法律で決まっていない事について当事者間で合意した取り決めを記すのが趣旨ですから「借地借家法」については記載されておりません)。
私は、在社時間が不定期であり、また、売却に関するお問い合わせは他にも非常に多く頂いていることから、原則メールのやり取りにてお願いしておりますので、ご不明な点等ございましたら、メールにてお問い合わせをお願い致します。

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tak********さん

2019/7/3011:01:12

買主からの要望(条件)は全く当然で、物件を売却するならサブリース
契約など吹っ飛ぶはずですよ。
なぜなら契約対象物の所有者が移転登記されるからです。

宅建相談室(元不動産会社経営者)と申しますが――――――――――
解約したければ・・・・・云々など、ずいぶん悪質な業者ですね。
管理業者は不動産業者でなくても良いので、或いは「反社」系統の業者
かも知れません。

不動産取引は、当該物件に「いかなる債務」等があろうと、
それらはすべてクリアにしなければ取引続行は不可で、完了しません。
登記は司法書士が行いますが、サブ・・・・・だの何だの何らかの利害関係
が存置しているなら登記手続きは中止します。

また仲介会社が「ムリ」とするなら、何がムリなのかの理由が不明です。
そして仲介業者にしろ決して為すことが完全という前提でもありませ
ん。あなたが「違うだろ?」と感じたら詰問することです。

更に、サブリース会社がなぜ「借地借家法」が該当するのか、いわゆる
「又貸し」でしかないのです。
(あなたの「代理」で物件を売る・貸すワケではないのです)

●あなたは泣き寝入りする必要など全くないのですよ。
不動産取引は必ず当事者同士は公平になるよう法規定されており、
「泣き寝入り」など発生するはずなどないのです。
*取引はすべて当事者の「合意」によるのであり、理不尽な要求などが
承服できなければ取引を停止すれば良いだけのことです。

ただ、恐らくサブリース会社は、四の五の理屈を並べて素人(失礼)を
たぶらかし、我田引水の営業活動の一端を実行しているだけなのでしょ
う。

あなたに取れる手段は、サブ・・・・・会社に
―――裁判でも何でも受けて週刊誌のネタにする用意がある―――的
な強い反意を示せば「引く」かも知れません。

○○金が・・・・・・・と主張されても「金などない」と、しれっとしていれ
ば良いのですが・・・・・

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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yos********さん

2019/7/3012:38:26

これは弁護士案件になりますね。
賃貸主は強者、借主弱者が一般的な考え方で法律は弱者を救済して行きますが賃貸主が一般の人で借主が宅建業者の場合は宅建業者が弱者である借主であっても強者になります。
ただし現在入居中であるならば入居者の退去費用等の損失がサブリース会社に発生しますので損失補填は仕方がないと思いますよ。
以前入居者の退去交渉をしていましたが家賃の10ヶ月以上+敷金礼金全額返金+退去までの期間3ヶ月でそれまでの家賃無しとか普通にありましたので20ヶ月分が法外かと言うとそうでもないです。
逆に敷金の返金と引っ越し代で退去してくれる人もいましたが。

tsa********さん

2019/7/2920:42:54

総合的な不動産会社に勤めています。

正直言って、無理ですよ。

借地借家法を甘く見てはいけません。

例え
「解約は3ヶ月前に通知することで解約できる」と
本当に記載があってもその解約条文は貸主からは無効になります。
※借主からは有効です。

貸主からは
①6か月前通知
②正当事由
この2点が必ず必要になります。

高額な事業用とかになると数千万とかの規模になります。


★借地借家法30条★
この節の規定(27.28.29条)に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。


サブリース契約の時にちゃんとした仲介業者を入れておけば、
少なくとも3ヶ月通知について無効ということは教えてくれたでしょう。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

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y12********さん

2019/7/2918:56:38

弁護士を使ったほうが早く解決すると思います

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