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宅建の民法の勉強をしています。

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ID非公開さん

2019/8/1113:12:26

宅建の民法の勉強をしています。

「抵当権設定後に契約された賃貸借は、民法では抗力を持たないが、借地借家法においては、建物の引き渡しを受けた時点で、抵当権が設定された前後に関わらず抗力を持つ。」
このような認識で合ってますか??

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chi********さん

2019/8/1114:44:58

×です。
かみ砕いて言えば、この設問の真意は不動産物件に抵当権(銀行等)が付いた後に、賃貸借契約をした場合で、所有者がローンを払えずに差押え~競売になった場合、賃借人は競売を掛けた抵当権者に対抗(契約中であり賃料も支払っているから、住む権利はありますという主張)が出来るかどうかです。

不動産は高額です。購入時は大概金融機関等から借ります=抵当権設定されます。
購入後(現金で買った)、賃貸借契約しそれから抵当権が付く事もありますが、希です。なので大概は抵当権設定後になり対抗は出来ません。
これはH15年の法改正で居座る不届き者(ヤク〇さんら)の賃借権を排除する為の措置です。競売をスムーズにする目的です。
新所有者からの明け渡し請求があれば、半年以内に出て行く事になります。
但し、その間一度でも賃料遅延があれば、即刻明け渡しになります。

かなり勉強が必要ですね・・・後2ヶ月です。

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clu********さん

2019/8/1113:25:30

間違っています。
抵当権と賃借権の優劣は,抵当権設定登記と賃借権の対抗要件具備の先後により決せられます。

<参考>
借地借家法31条1項→建物引渡しによる対抗要件具備
「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、『その後』その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。」

民法605条→賃借権の登記による対抗要件具備
「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、『その後』その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。」

※「抗力」→対抗力だと思います。

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