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普通賃貸借契約(2年契約)で家主が貸してる部屋(戸建)を使用したいため、借主へ解約...

tsf********さん

2019/9/1122:14:19

普通賃貸借契約(2年契約)で家主が貸してる部屋(戸建)を使用したいため、借主へ解約を申し入れたい場合、退去させたい月の半年程前に書面で通知すればいいんでしょうか。また、所有者が遠方から戻って来るという理由

は正当な事由にあたりますでしょうか。

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パパスさん

2019/9/1123:04:03

不動産屋です。
貸主からの解約の申入れについては、その賃貸借契約に、契約期間の定めがあるか?ないか?で、正式には若干、変わってきます。(実務上は、あまり関係ないですがσ(^_^;))

まず、契約期間の定めが「ある」場合ですが、この場合貸主は契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に、更新拒絶通知を借主に出すことが必要です。(借地借家法第26条1項)
これに対し契約期間の定めが「ない」場合は、貸主は解約申入れを借主に出すことになります。(更新拒絶通知と異なり、解約の申入れはいつでも出すことができます)そして、解約申入れから6ヶ月間が経過したときに契約は終了することになります。(借地借家法第27条1項)

ただし!ここからが重要で、貸主からの解約申入れや、更新拒絶には「正当事由」が法律上必要です。(借地借家法第28条)
つまり、貸主の勝手な都合だけでは解約出来ない。という事です。では、その正当事由とは何なのかと言うと以下の通りです。

<正当事由>
①建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む)がそれぞれ当該建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関するこれまでの経過
③建物の利用状況
④建物の現況
⑤建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として立退料の支払いを申し出た場合にはその申出
を総合的に考慮して、更新の拒絶または解約の申入れに正当の事由があるかを決める。

少し分かりにくいですが、建物が老朽化で今にも倒壊の恐れがあるとかであれば別ですが、借主が滞納もなく普通に住まれてる場合は、まず解約は出来ないと言う事です。
なので、貸主が住みたいとか、荷物部屋にしたいとか、遠方から帰って来る、程度の理由であれば、貸主からの解約申入れは難しいのが法律上の考えです。
もちろん、出て下さいと言って、借主が、ちょうど解約を考えてた所なので出ます!と、合意解約になれば1番、話が早いのは言うまでもありません。。。

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あがく人さん

2019/9/1721:06:47

基本はダメですね。6ヶ月前通告ですが、正当事由が無いとダメです。

所有者自らが使う、というのは、正当事由の一部にはなります。

ただ、正当事由全部にはならないですね。

全部にするには経済的給付が必要になりますね。

何らかの立退き料が必要になりますね。

借地借家法は借家人有利なので、そこをガマンしないといけないですね。

大変ですね。

tha********さん

2019/9/1200:03:55

大家です。貸主から解約を求める場合、正当事由が必要なのはご認識の通りです。この正当事由ですが、相対的に決まるものです。要するにあなたが自己使用する必要性と借主が借りる必要性を比べてどうなのか、ということです。一般的にはほとんどの場合において貸主側の理由が弱いと判断されるためそれを補うために金銭を渡す(=立ち退き料)ことになります。消費税も上がることですし家賃の値上げ交渉とセットで退去について交渉されては。

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