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借地権の相続と売却について教えて下さい 死んだ親が土地を借りて家を建て住ん...

aom********さん

2019/10/2716:45:57

借地権の相続と売却について教えて下さい

死んだ親が土地を借りて家を建て住んでいました
今も私が住んでいて地代は払ってます親は旧借地法時代に契約していて親の遺産に借地権があります

地主は現在、底地を売り出し中です

もう一人の兄弟とも話して地主(底地)と一緒に借地権を不動産屋に売る予定です
その前に借地権を自分たち兄弟に移動させないと売ることは出来ないと聞きました

家の登記はしてますが、借地権の登記ってあるのでしょうか?
地主と新たに借地契約を結び、借地権を得てから、売らないとだめなのでしょうか?
相続本を読んでも分からず困っています

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zac18617さん

2019/10/2717:57:46

家の相続登記が済んでいれば借地権も同時に移転しています。

ところで、借地権を売るというのはどういう意味ですか?

建物を売らない限り借地権はあなた方のものですけど、建物も売るんですか?

  • 質問者

    aom********さん

    2019/10/2718:59:16

    早速のご返信ありがとうございます
    地主が底地を売る予定なので一緒に借地権(家)もセットで売るつもりです
    もちろん、そうなると家には住めなくなりますが売りたいです


    親名義の借地権(借地の公正証書あり)を直接、不動産屋に売ることは
    出来ず、一度私と兄弟が相続して、名義変更?してからの売却になるそうです

    その名義変更?のやり方が分からない

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2019/11/2 20:34:44

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tak********さん

2019/10/2810:49:20

親が契約している「借地」(土地賃貸借契約)は、本来が親が他界
すれば借地契約は解消となります。

ただ、あなたのように「家族」が住んでいたりするなら、建物登記を
相続登記すれば、借地契約は継続することができます。

そしてその「借地権付き一戸建」を売却するなら、先ずは不動産屋に
売却依頼を相談することです。(登記の司法書士も紹介されるはずです)

相続登記の見通しがつかないと当然、売却も不可になります。
なぜなら故人は「売主」になれないからです。

そこで、地主が底地権を売却に出していたなら、不動産屋にその旨を
伝えれば、地主と調整を図ってくれると思われます。
(地主も「借地権者と一括売却」ならより有利だからです)

仮に地主とタッグを組んで売却に出したら、その売却価格に対する
地主と借主は、法定比率があります。

この法定比率は、税務署で「路線価台帳」を閲覧すれば、地図上に明確
にその「比率」が表示されていますので、それに従えばよいのです。

●最後に、通常、「借地権の登記」などはしませんよ。
借地に借地人名義の建物登記があれば、自動的に借地権が発生するから
です。(「借地権」が単独で存在する訳ではないのです)

以上、参考になれば幸です。
(返信は翌日以後になる場合があります)

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2019/10/2807:59:49

借地権の登記は、「土地賃借権の登記」として、民法に存在します。土地賃借権の登記をすることで、借地権を第三者に対抗できますが、賃貸人(地主)の同意が必要ですので、土地賃借権の登記は、ほとんど行われていません。

そこで、土地賃借権の登記がなくても、借地上の建物について賃貸人名義の登記(地主の同意は不要です。)がなされれば、借地権を第三者に対抗することができるようになっています。これは、現在の借地借家法より前の借地法の時代から認められている制度です。借地権者の死亡によって、借地権は相続人に相続され、相続登記を経由することで、借地権の相続を第三者に対抗することができます。

手続は下記のとおりです。
①建物の相続登記を相続人の共有名義で行う。
②相続人全員が買主となって、底地を購入する。
③相続人全員が売主となって、土地・建物双方を不動産屋に売却して、所有権移転登記を経由する。

②の時点で、借地権は「混同」によって消滅しますので、③において借地権の売却はできません。但し、土地は、借地権の負担のある土地から借地権の負担のない土地へと変化することで、価額が上昇しますので、③の売却において、借地権の売却と同じような経済的効果を受けることができます。

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