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マンションの売却における仲介手数料 離婚し、住宅ローンの残っているマンショ...

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ID非公開さん

2020/3/2812:15:42

マンションの売却における仲介手数料

離婚し、住宅ローンの残っているマンションに妻が子供と居住を続ける予定です。

私名義のマンションでローンが残っているので、妻に名義変更が難しいのですが、
次の方法を考えています。

数年後に妻の実父からの相続金が入った時、ローンの残金を妻が支払う形(売却)で
名義を妻に変更する。妻へ直接売却金を返済していく。

そこで質問があります。

1.この場合、仲介手数料の費用発生を抑えるために、不動産会社を介さずに
登記費用のみで名義変更は可能でしょうか?

2.私の不動産譲渡税はどのような計算で求められますか?

3.他に発生する費用はありますでしょうか?

よろしくお願いします。

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ten********さん

2020/3/2918:13:52

私名義のマンションでローンが残っているので、妻に名義変更が難しいのですが、
次の方法を考えています。
この考えが間違っていまっす。

妻に遺産が入ったら、その遺産で貴方からマンションを購入。貴方は売却した代金で住宅ローンを完済。この流れです。

①抵当権抹消登記(ローン完済したので)
住所変更登記(あなたの登記簿上の住所と現住所が変更になっている場合)
所有権移転登記(名義があなたから妻に移転したので)
この登記手続き必要になると思われます。

②マンションを購入した際の売買契約書又は、領収書はありますか。(購入金額を証明する書類)
売却価格が購入金額よりも低い場合は、不動産譲渡税は0円です。

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    質問者

    ID非公開さん

    2020/3/2920:27:50

    丁寧なご説明をありがとうございます。

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tak********さん

2020/3/2910:51:54

不動産がからむ内容で、「数年後」などはあり得ませんよ。
数年後?・・・・・までに、あなた・相手が事故死でもしたらどうなりますか?
不動産がからむなら常に「今」のみです。
また住宅ローン返済中なら「名義変更」は不可、です。
(違約になります)※実行が銀行に知れたら最悪は「一括返済」です。

返済中に離婚なら、家庭裁判所に調停申請して結審してもらった方が良いです。(財産分与として法で決定されます)
それなら法的処理ですので銀行も是認するのです。

上記の真偽は、一度、融資銀行に打診してみるのも良いです。
(ただ、相談すると離婚意思あり、が前提・不利になるかも知れません)

◆仲介手数料にこだわるべき次元のお話などではありませんよ。

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    質問者

    ID非公開さん

    2020/3/2920:27:11

    適切なアドバイスをありがとうございます。
    確かに事故死したら、全く計画は無効ですね。

    結審してもらうのも、不動産の価格によって
    支払う費用がかかるようですね。

    贈与税、仲介手数料、どれも結局同じぐらいの費用が
    かかるわけですね。

    どうしたら、名義を妻に変更して離婚できるのか。


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ku_********さん

2020/3/2816:17:49

マズ、、。
「数年後に妻の実父からの相続金が入った時、ローンの残金を妻が支払う形(売却)で名義を妻に変更する。妻へ直接売却金を返済していく。」

↑が意味不明。なぜ妻への返済が発生するのか?

①貴方個人で登記するなら、登録免許税と雑費程度。

②国税庁HPに記載されたます。

③パッと思いつくのは、売買契約書を作るなら印紙、住所変更登記・抹消登記、完済時の手数料(借りれ先次第)

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    質問者

    ID非公開さん

    2020/3/2920:20:12

    ローンを組んだのは私ですが、
    支払っているのはほとんど妻なので、
    実質妻名義のマンションという事情です。
    だから離婚されるわけで・・・。

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wrh********さん

2020/3/2812:41:08

金融機関と売買が絡むなら宅建業者は必須やぞ。

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    質問者

    ID非公開さん

    2020/3/2920:03:49

    不動産は高額な買い物なので、費用はかかりますね。

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kxk********さん

2020/3/2812:29:04

1、登記を自分でやるなら出来る。
司法書士にお願いするなら、売買を履行した契約書が必須になるので
体裁を整えるために、書類作成が必須。作は不動産業者でなくても良い。

2、5年以上経過している居住用財産で、売った時に売却益が無い。かつ購入の際 にかかった費用の証明が有るなら課税されない。奥様には不動産取得税がかか る。

3、契約書も作らす、自分で登記するなら、印紙代位。

ただ、もしも今後奥様がご売却になる際に、購入した金額を明記した契約書などが無い場合、売った金額全てに課税されます。
奥様の事を考えるなら、一定の効力を持つ売買契約書を作って、印紙張っておいてあげた方が、今後の為です。
別れた奥さんなんて知った事か!なら、その限りではありませんが
文章を見る限り、そうでないと思いますので。

因みに、不動産屋に知り合いがいれば、無料化数万円で書類は作ってくれるでしょう。あと、無料でダウンロードとかもできます。

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    質問者

    ID非公開さん

    2020/3/2920:02:50

    わかりやすいアンサーありがとうございます。

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