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「新築マンション」「新築分譲マンション」「分譲マンション」「中古マンション」...

lus********さん

2009/1/2001:09:15

「新築マンション」「新築分譲マンション」「分譲マンション」「中古マンション」「中古分譲マンション」
それぞれの意味を初心者でも分かりやすく説明していただけませんか???

ネットで見ていても何が違うのかいまいちわかりません。
新築と中古の意味はもちろんわかるのですが、詳しい分類が理解できません。
「新築マンション購入」と、「新築分譲マンション購入」は同じ意味なのでしょうか???

ちなみに、今年結婚するので引っ越しを考えています。
家賃の上限が月16万円でと考えていますが、賃貸で16万円を月々払うのなら、マンションを購入して月々払った方が自分たちの資産になるし無駄がないと思ったのですが、頭金もたまってないですし、マンション購入は危険でしょうか?賃貸の方がよいのでしょうか?
賃貸とマンション購入のメリット、デメリットなど詳しく教えて下さい。

あまり不動産についての知識がなくお恥ずかしいですが、これから勉強していこうと思ってます。よろしくお願いします。

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fus********さん

2009/1/2023:02:06

家賃と ローン費用を比較しているだけだと 失敗しますよ

マンションの場合、ローン費用のほかに 管理費、修繕積み立て費、固定資産税
がかかります

新築マンションだと、水道管が太いので、水道料金なども 思った以上にかかることがあります

おちついて よく考えましょう

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syl********さん

2009/1/2019:39:27

本当に資産になると思ってるんですか?
ローンを組む以上銀行の資産であって、
あなたがたは負債を抱え込むんですよ。

ローンが完済して、はじめてあなたがたの資産となるのです。
そのとき、そのマンションにどれほどの資産価値があると思いますか?

f35********さん

編集あり2009/1/2102:47:31

「新築マンション」と「新築分譲マンション」は同じサイトで使っていないですよね?同じ意味です。中古もそうです。
16万の家賃が払える方なら軽く四千万円の借り入れが可能です。正確には年収・年齢・勤続年数・現在の借入が把握できないと出せませんが、おそらくもっと借りることができるはずです。
実は四千万円借入できる人なら頭金は必要ありませんので早く購入するべきです。頭金を貯める間に年もとるし家賃は192万円/年払うので。
購入にあたっての危険は最近で言えば売主が潰れることです。未完成物件で完成までに倒産した場合、最悪手付金が戻りません。聞いても大丈夫としか言わないはずなので見分けるのが難しいです。大丈夫なのは財閥系大手くらいですが大手の場合手付金を10%用意させるのが普通なので四千万の物件で四百万円必要です。
借入内容等によりますが百万~二百万円の諸費用がかかります。内訳は登記料等です。
結局六百万円必要かと思われるかもしれませんが、これを解決できるのが完成物件です。完成後に売る場合もありますが、大抵売れ残りです。ただ物件が悪いというより今は買おうとする人がいないだけなので、むしろ有利に購入できます。諸費用+物件の5~10%、場合によってはそれ以上も。いきなり「値引きしてくれ」は足元見すぎですから、持ち帰って「この部屋が~万円になったら買いたい」とか最初に収入を低めに言っておいて「10万円までしか払えないからどうにかして」でどうにかなります。後で収入証明を持参した時には「手取りと勘違いした」で済みます。
賃貸と比較してのメリットは賃貸と同等もしくはそれ以下の負担で資産が残せます。現在の相場・金利であれば家賃16万と同じ広さの物件は10~12万円で手に入ります。
設備等で優れた建物に住めます。床・壁はブ厚いし、よっぽどこだわった賃貸物件でなければ分譲では当たり前のディスポーザー・床暖房・オール電化等の設備や警備会社のサービスは備わりません。
完済したら資産、ではなく最初から自分の物です。転勤があれば賃貸に出して家賃収入が入ります。賃貸のメリットとしてよく挙がるのが生活レベルに応じて広さ・賃料を変えられる、がありますが分譲で支払困難な場合は貸せば済みます。よっぽど場所の悪い物件でなければ設備が良いので賃貸市場でも人気があります。(賃料は設備・古さはあまり関係なく広さ・立地条件で設定されるので)
年金・退職金に期待できない時代ですが最悪35年、頑張れば数年で住居費が無くなるので老後が安心です。豊かな老後を過ごすには定年時に一億円必要と言われますが家賃を払いながらそれを貯めるのは至難の業です。一億円には住居費が含まれますので、早めに完済して生活費その他だけ貯金すればいいわけです。
ローン以外には管理費・修繕積立金が毎月。年1回もしくは4回に分けて固定資産税・都市計画税がかかります。税額は地域・物件によって違ってきますがザックリ10~15万円/年です。フラット35を利用した場合、団体信用生命保険料(途中で債務者が亡くなった場合等にローンが帳消しになる保険)が一千万円あたり28100円/年。ローン残高が減ると安くなります。銀行ローンの場合は返済額に含まれています。
逆に負担が減るものとして今年拡大が予定されている住宅ローン減税です。あくまで家賃16万円が払える方=それなりの収入がある方という想像でしかありませんが、所得税と今年から還付対象になる住民税でかなりの税負担があると思われますので上記の管理費などの負担はこれで相殺できると思います。
その他リスクとして地震で資産が毀損するおそれはありますので中古で探す場合でも昭和57年以降の物件にしないと危険です。姉歯事件以降の物件は特に厳格に施工段階でチェックが入っているので安心です。賃貸の場合資産は毀損しませんが、生きていればの話になります。
賃貸のメリットは・・あまり思いつきませんが隣人とトラブルの場合すぐ引越しできるとか?ただこれも賃貸だからトラブルになり易いと言えます。音は響きやすいし、外国人等ローンの組めない人は賃貸に住むしかないので。
実は私は大家さんをやっていまして賃借人には毎月資産造りを手伝って頂き大変感謝していますが、それ以上の感情はありません。設備が壊れればなるべく安く補修しようとしますし。悪く言えば養鶏場の鶏だと思っています。これほど楽して儲かる仕事(?)はないですが逆にいうと賃借人ほど損することはないはずです。
それから資金計画はめいっぱいローンを組むのではなく20年返済でも可能な金額にしましょう。とりあえず35年でもいいですが繰り上げ返済して短期で返さないと金利が馬鹿になりません。ローンのうち半分以上は固定型にした方が金利の上昇リスクが抑えられます。
長文になりましたがご参考になればと思います。

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