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至急!住宅ローン・住み替え・売却・購入について教えてください。

sor********さん

2009/4/1317:51:40

至急!住宅ローン・住み替え・売却・購入について教えてください。

結婚に向けて、婚約者所有のマンションを売却し、一戸建てへの住み替えを検討しています。

貯金:250万(頭金・諸費用・引越し代など)
年収(婚約者):450万
マンションの残債:約1000万
購入予定物件:2800万前後

売却→新居購入ですが、売却の目途が立ってからの新居探しで気に入った物件がなければ、しばらく賃貸に住みながら新居を探す予定です。
しかし、マンションを売っても200万ほど残債が残りそうなので、貯金から完済又はオーバーローン(住み替えローン)を組もうと思っていましたが、友人からこんな話を聞きました。

1.最近は諸費用ローンがとても組みにくいので、自己資金が少ないと売却してから新居の購入は難しいかもしれない。
2.諸費用ローン審査を頼むと、銀行から住宅ローンのOKが出る可能性はとても低い。
3.住み替えをするなら、自社で買取保証がある不動産屋に専任媒介で売却・買取保証依頼をして、物件探しと売却をしないと住み替えするのは無理かもしれない。

3に関しては「物件購入→売却の手順で行い、万が一物件が売れない場合には買取保証で買取してもらえるから、ローンは増えるが無理のない価格範囲で希望物件に住み替えが可能」と言われました。


この貯金額・年収での住み替えは無理でしょうか?
実際に3のようなケースで住み替えした方いらっしゃいますか?

よろしくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

whi********さん

2009/4/1319:00:04

表題の件、年間住宅ローンを約200億円超組んでいる私の見解を話します。
1.諸費用ローンが組みにくいと言うよりも年収450万円では会社員で2900万円組めます。
の内枠にに諸経費ローン分も入ります。
2.も同じで2900万円の中に入りますので諸経費ローンが住宅ローンの妨げにはなりません。
3.買取保証は売値の60%掛け位になりますので実質諸経費と売却損の分も住宅ローンに組み込むとなると無理です。
売却損と諸経費の二つのハードルまでは審査を飛び越えてもらえません。

今後は
1.売却して賃貸で頭金をためてから戸建購入を考える。
2.マンションに住み続ける
3.賃貸に住んで現マンションは賃貸にまわして確定申告をしっかりとしてその分年収をUPさせてから
購入を考える。
せめて年収600万円位はほしいです。
600万円を境に基準が多少甘くなりますから。

同じようなケースはマンションを購入した方で多く見られます。
がんばってください。

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ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

a_u********さん

2009/4/1323:20:02

一時期銀行間の競争でユルユルになっていた住宅ローンですが、サブプライムローン以降また引き締めに入りました。
「諸費用ローン付は難しい」という知人の話もあながち間違いではありません。
ただ絶対に出ないわけではなく、それなりのお勤め先・年収であれば今でも組む人はいます。
(金利は諸費用部分高くなる銀行もありますが)

そして年収からいくら借りられるか、というご質問ですが大半の銀行は返済比率というものを元に計算しています。
今回組む年間の住宅ローン返済額に既存の借り入れ(カードローンとかマイカーローンとか)の年間返済額を足したものが年収の何%にあたるか?です。
(この計算の詳細は「返済比率」で検索すると出てくると思います。)

他に借り入れがなければ450万円あれば3000万円以上の借り入れも可能ですよ。
ただ借りれる、と返せる、は違いますから当初の2800万円程度の物件というのは無茶をしてなくていいと思います。
間違っても業者の「いくら借りれるか審査しましょう!」にのってはだめですよ。
高い物件はもちろんモノもいいですが、限界まで無理をすれば必ずどこかでほころびが出ます。

そして住み替えローンですが、銀行によっては最低の年収ラインを設けているところもあります。
新しい家+前のローンの2本立てになるわけですし、通常住み替えるときはグレードアップしますから
かなりの金額を借りる必要がでてきます。
となるとそれなりの年収が必要…ということですよね。

なので住み替えローンはお勧めしません。そもそも前のローンの部分は新しく買う家の価値を超えて組んでいるローンです。
諸費用ローンも同じです。
昔は2割の自己資金が前提条件でした。
今も自営業の人はそうです。

結婚に備えて家を!という気持ちは良くわかりますが、これからの長い結婚生活のためにオーバーローンは辞めておくことを強くお勧めします…

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