ここから本文です

借地権の名義と建物の名義について教えていただければ・・・ 現在・・・ 1)借...

tak********さん

2009/7/1013:38:47

借地権の名義と建物の名義について教えていただければ・・・

現在・・・
1)借地権の名義は父親。
2)建物を15年前に2世帯住宅に建て替え、長男名義で建物を登記。
3)建物の建築費は父親と長男の折半出資。

教えてください・・・・
借地権名義と建物名義が別のため、底地が第三者へ渡った際には第三者に
対抗できないと聞いております。

1)建物登記を建築費負担割合で父親と長男の2名で登記する変更は可能でしょうか?

2)15年前の建物登記の際には知識がなく贈与税の申告はしていません。今回父親と
長男と2名での登記に変更すると、調査が入りさかのぼって贈与税をとられるのでしょうか?

3)建物登記に父親の名前が入ることで、底地が第三者へ渡っても第三者に対抗できる
ようになるのでしょうか?

宜しくお願い致します。

補足早速のご解答ありがとうございます。ご指摘の点は以下の通りとなります。

1)『使用賃借に関する確認書』は提出していません。
2)旧法の借地権で地上権ではないようです。
(土地賃貸借契約書を確認しましたが、地上権を表現する文言はありませんでした)

質問1・2・3について、どのような見解になりますでしょうか?

閲覧数:
1,270
回答数:
3
お礼:
250枚

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

mo_********さん

編集あり2009/7/1122:18:54

7/2付の質問も併せて読みましたが、心中お察し申し上げます。

ただ、今一度、質問者さんの方で下記の①、②を確認していただけないでしょうか?

①15年前に「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署に提出したか否か、お父様か弟様に確認されましたか?
②非常に稀ではありますが、当該借地権が地上権ということはありませんか?

■親の借地に子供が家を建てたとき(全農かながわ)
http://www.kn.zennoh.or.jp/shisetu/jyutak/t_syakuchi_02.html

抜粋~①親の借地に子供が家を建てた場合、次に説明する「借地権の使用貸借に関する確認書」という書類を税務署に提出しているときは、贈与税は課税されません。
この確認書は、借地権を使用する子供と借地人である親と 『地主』 の3人が連名でその借地権を使用貸借で又借りしていることを確認するものです。

■【ケース2】親の借地上に子供が住宅を新築する場合(みずほ総合研究所)
http://www.mizuho-ri.co.jp/consulting/advice/topics/topics060310.ht...

Q2.私は両親と同居するため、父親が借りている敷地に私名義の二世帯住宅を建築することにしました。

A2.抜粋~「借地権の使用貸借に関する確認書」は借地権者、建物所有者、土地所有者が連名で建物所有者の所在地の所轄税務署長に提出することとされています。
また、このケースは、地主の承諾を得ることが必要となります。その際地主に対し承諾料の支払いが生ずることがあることにも注意しなければなりません。

融資を受けられていれば、金融機関が上記のことを見落とすとは思えませんが。。。
(※もしくは土地の賃借権(賃貸借契約)ではなく、地上権であるとか。。。)

その他参考となる思われるホームページも併せて挙げておきます。

借地上の建物の建て替え(ホームプロ)
http://www.homepro.co.jp/info/jiten/zeikin/ze_0407.html

親子間の借地の転貸借について、承諾料を転借地権価格の約1%とした例 (東京地裁平成4年9年25日判決、判例集未登載)
http://blog.goo.ne.jp/sumaino1/e/2dd651a2e6255b49f516085b81df6231

父親名義の借地に息子名義の建物を建てたらどのような問題が生ずるか?
http://sumaino5.dtiblog.com/blog-entry-63.html

質問者さんの1)~3)への直接の回答ではなく、書き込むかどうかかなり迷ったのですが、
①の「借地権の使用貸借に関する確認書」を15年前に税務署に提出していれば、
問題はクリアされるかと思いましたので、あえて記載させていただきました。

****************************
旧借地権と決めてかかって回答を書いてしまいましたが、
旧借地権であっているのでしょうか?

****************************
補足説明ありがとうございました。
①・②をお聞きしたのは、地主が転借(借地人はお父様だが、建物所有者は弟様)を15年前に承諾したのか気になったからです。
①があれば地主は承諾していると考えられますし、②の地上権であれば物権なので、そもそも地主の承諾が不要です。
①・②のいずれにも該当しないということですが、他に地主が15年前の建替承諾の際に、2世帯住宅で弟様所有名義で建物を建替えるという「転借」を承諾していたかどうかが問題になるかと思います。
正直、yahoo知恵袋での範囲を超えていると私には思われますので、私が質問者さんであれば、月曜日の朝一番に借地権に強い弁護士事務所に電話をし、早急に面談日を決めると思います。現段階で、お父様と借地権を準共有の状態にすれば、解決するという問題なのかどうか、申し訳ありませんが私には判断できません。
(①がないことから、金融機関の融資を受けずに、自己資金で建替られたのかと推定されますが、私の場合、①の「借地権の使用貸借に関する確認書」の税務署提出は必須ですと、普通にアドバイスしているものですから。。。お役に立てず申し訳ありません。①・②で質問者さの問題がクリアになればいいのだが、と思いつつも、その一方で、一般的な2世帯住宅のホームページの例を挙げているのは、問題をクリアできなかった場合も想定し、弁護士との面談を前に、知識を整理しておいた方がよいのでは?と考えていたもので。。。)
現段階では、地主さんには、何もアプローチできないと思います。まず、弁護士の面談が先決と私は思いますが。。。
解決する知識も力量もなく、本当に申し訳ございません。

質問した人からのコメント

2009/7/11 22:39:35

降参 親切に教えていただき有難うございました。
弁護士さんを探して相談してみることとします。

ベストアンサー以外の回答

1〜2件/2件中

並び替え:回答日時の
新しい順
|古い順

aku********さん

2009/7/1015:07:54

税務については十人十色にある背景によって答えが左右される面があるので、述べられているだけの範囲では正確なことは言えません。


3) への答え


新法借地権なら借地借家法第10条、旧法借地権なら建物の保護に関する法律により、建物登記があればその名義人は土地所有者に対して借地権について対抗することができます。つまり、名義人が父、長男に関わらず土地所有者に対抗できますから、土地が今更誰に譲渡されようが、肩身を狭くする必要は全くありませんね

exp********さん

2009/7/1014:29:42

いっぺんに答えます。借り入れや贈与などの問題が表見的にでもあるのなら、もうとっくに課税されていたり、持分割合も正しく登記されていることになります。つまり何にも問題がなかったってこと。借地権のご心配は、借地権者との問題です。

あわせて知りたい

この質問につけられたタグ

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる