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任意売却物件を専門にあつかっている不動産会社がありますが、そのほとんどが債務...

aaa********さん

2009/9/2423:45:24

任意売却物件を専門にあつかっている不動産会社がありますが、そのほとんどが債務者から転売目的で自社買取りし、利益を得ているわけですが、これは詐害行為にならないのでしょうか?

不動産任意売却物件を専門にあつかっている不動産会社がありますが、そのほとんどが担保物件を、債務者から転売目的で自社買取りを目指し、利益を得ようとしている訳ですが、これは詐害行為にならないのでしょうか?
当然、市場価格より安く買わなければ転売する意味がないのですが、この利益が多ければ多いほど、債権者達に損害を被る結果となってしまいますよね。
債権者交渉の中で、価格の同意をもらって抵当権の抹消に至りますが、これはこの価格が適正市場価格ということを前提に末梢してもらっているので、市場価格でないことが明らかであれば、いくら抵当権者が同意していも詐害行為で訴えられるのではないかと思いますが、どうなんでしょうか?また、末梢同意を必要とされない一般債権者からすれば、詐害行為だと言われかねないと思いますが・・・。
よろしくお願い致します。

補足不動産会社が不動産の在庫リスクを負担する以上、利益を乗せることは理解できるのですが、その利益の多少のよって詐害行為に該当するケースがあるように思うのです。実際にあった話しですが、市場価格3000万円の物件を債権者交渉の末、1500万円で末梢同意してもらい1500万円で担保物件を自社買取し、3000万円で転売するといったように・・・。

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fuj********さん

編集あり2009/9/2623:11:28

一般に、
競売価格 < 任意売却価格 < 市場価格
となるようです。質問者さんは「競売価格 ≒ 市場価格」となるとお考えのようですが、それは現実的でしょうか?

債権者にとっても、競売するよりも、債務者が不動産会社に任意売却してその代金を債務返済に充てるほうが利益になるケースが多いのではないでしょうか?

で、『任意売却物件を専門に扱っている不動産会社』は不動産を「市場価格」で買ってくれる買い手を探し、「市場価格 - (任意売却価格+抵当権抹消費用+金利)」
を利益にするというビジネスモデルなのでしょう。

これは、不動産会社が不動産の在庫リスク (買い手が見つかるまでの間、資金を寝かせるリスク) を負担する以上は正当な商業活動といえます。

(補足について)
その「市場価格3千万円」が、競売に付した場合に予想される落札価格と比べてどうか、という点が、詐害行為に当たるかどうかの判断を分けるのではないでしょうか。
また、債務者と不動産会社の間に通謀があったか、債務者と不動産会社の間で「1,500万円」以外のカネの流れがあったかいった点も問題になるでしょう。

実務で、「競売にかけられる前に、債務者が任意売却で少しでも高く売り、ローンを減らす」と言ったことは珍しくないと思われます。

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