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固定資産税、及び建物滅失登記について

afu********さん

2010/5/623:49:39

固定資産税、及び建物滅失登記について

【背景】
新築一戸建てを建てるために、古家付の土地を09/12/17に購入しました。
その後、古家は取り壊しました。取り壊した日は09/12/29でした。
現在、新しい家はまだ建っていません。

このたび土地の固定資産税・都市計画税の納税通知書が来ました。
評価額に建物は含まれていませんでした(10/1/1時点で建物がありませんでしたので)。
土地は住宅用地ではなく、非住宅用地として評価されていましたので、評価額に軽減措置はありませんでした。

ただ少し調べてみたら、家の建替えにより一時的に住宅がない場合には、建替え前後の所有者が同じであれば、住宅用地として評価される、とある本に記載されていました。

【質問】
私のケースの場合、古家付の土地を購入したので、たまたま一時的に1/1時点で建物がないだけです。
なので上記の本に記載されているケースに該当し、土地は住宅用地として評価されると思います。
しかし土地は住宅用地として評価されていませんでした。

これは家が建って、家の不動産登記がされた後に、払いすぎた固定資産税が戻ってくるのでしょうか?
それとも住宅用地として評価されなかったのは税務署の間違いでしょうか?(そんな事があるのかわかりませんが)

少し疑っているのは、古家付の土地を購入したと同時に、古家の不動産滅失登記がされているとしたら、私は登記上は初めから土地だけを購入していることになり、それで宅地として評価されなかったのではないか、ということです。
手続き上、このようなことはありえるのでしょうか?


少し込み入った質問ですが、ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。
よろしくお願いいたします。

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yat********さん

2010/5/700:44:03

このような場合、建物の解体証明書をいつ発行してもらうかが焦点になると思いますよ!
年内の日付で発行し、建物の滅失登記を行えば、固定資産税の減額、修正は出来ると思います!

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eye********さん

編集あり2010/5/811:12:52

昨年12月29日に古家を取り壊したということは今年の1月1日には家屋がなかったとして非住宅用地として課税されたんでしょうね。
年末年始は賦課期日を挟んでいるため、各自治体とも航空写真を撮影したり、職員が見回ったりと家屋の有無を重点的に確認しています。


「家の建替えにより一時的に住宅がない場合には、建替え前後の所有者が同じであれば、住宅用地として評価される、とある本に記載されていました。」

この制度は俗に建替え特例と呼ばれているものです。
これは家を建替えた人がたまたま1月1日をまたいでいるかいないかで固定資産税が大幅に違ってくる不公平をなくすために設けられた制度です。
ただし、建替え特例は地方税法には規定がなく、各自治体に要件等が任されています(確か)。

ちなみに私が勤務している自治体では要件に
①「土地の納税義務者が2年連続で同一であること」
②「建物の滅失の翌年3月31日までに建物の建築、もしくは建築確認申請が提出されていること」
というものがあります。

例えば今回の事例でいうと平成21年1月1日の所有者は売主です。平成21年中に建物を壊して平成22年1月1日は更地だったけど、平成22年3月31日までに新築開始もしくは確認申請を提出していればまさに「建替え」に当たるのです。

今回の質問者様の場合は平成21年の納税義務者は土地も家屋も売主で、平成22年の納税義務者は土地のみ質問者さまですよね。
賦課期日を基準にすると、質問者様は平成22年から「新しく」土地の納税義務者になっただけで、質問者様が「建替えられた」わけではない、というのがわかりますでしょうか。
また、現在(確認申請していればセーフですが)新築も着工していないということで②でもアウトです。

他の自治体のことはよくわかりませんが、おそらく「建替え」については同じような定義だと思いますのでアウトの可能性は高そうですが、市役所に「更地で課税されたのだが、うちの場合は建替え特例は効かないのか」と問い合わせてみるとよいと思います。



以上を踏まえて質問にお答えしますと、

★これは家が建って、家の不動産登記がされた後に、払いすぎた固定資産税が戻ってくるのでしょうか?

建替え特例が認められれば返ってきます。


★それとも住宅用地として評価されなかったのは税務署の間違いでしょうか?(そんな事があるのかわかりませんが)

平成22年1月1日時点では確かに家屋がなかったのですから間違いではありません。
既に家屋の登記がされていて所有者が一緒だった、とかのはっきりした理由がないと建替え特例を自治体自ら適用することはありません。

★少し疑っているのは、古家付の土地を購入したと同時に、古家の不動産滅失登記がされているとしたら、私は登記上は初めから土地だけを購入していることになり、それで宅地として評価されなかったのではないか、ということです。手続き上、このようなことはありえるのでしょうか?

古家の滅失登記が平成21年中であろうと平成22年であろうと、平成22年1月1日には家屋がなかったのですから非住宅用地なのは間違いないです。
基本的に登記に沿って行いますが、登記と現実が違う場合は当然現実を優先します。
(一番下の方のように)取り壊し証明書とかいくらでも日付を偽造できますからね。

tho********さん

編集あり2010/5/701:19:23

あなたのものになった後に取り壊したという手続きであれば家屋に関する登記完了証があなたの手元にあって当然だと思いますが、そういうものはありますか?
無ければあなたの推測どおりの土地購入手続きだったのかもしれません。
そうでないとしても、役所には登記の情報が法務局から行っていまして、その情報を整理して誰にどんな課税をというのが基本でしょう。
「その後建築中でこれは建替えの状況だ」とはどうして役所は知るでしょうか?
条件を満たしていても、あなたが申告せずに勝手には適用にならないと思います。
いつといつの所有者が同じであれば条件を満たすのかということまでは私は知りませんが、
家屋も購入して自分は前の建物の所有者だというのが売買契約書で証明しうるかどうかを役所に確認したほうが良いと思います。
ちなみに税務署は関係なく、申告する場所は市町村役場でしょう。

kaz********さん

2010/5/700:57:13

>古家付の土地を購入したと同時に、古家の不動産滅失登記がされているとしたら、私は登記上は初めから土地だけを購入していることになり、それで宅地として評価されなかったのではないか
多分そのとおりでしょうね。古家付きの不動産取引では、売買契約は土地と建物ですが、登記をする際に、土地は買主に所有権移転登記をします。建物については、買主への移転登記を経由せずに売主名義のままで、売主が建物滅失登記の申請人となって登記完了したのでしょうね。よくあるパターンです。登記費用を多少節約できますからね。そうだとすると、外形上は、あなたは更地だけを購入したことになりますね。

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