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借地権売買について質問です。

wor********さん

2010/6/312:28:40

借地権売買について質問です。

都内の土地を祖父(昨年1月他界)から相続し相続人7名で相続の話をしています。
土地には関東財務局での借地権が付いており売買する場合は

・関東財務局から借地権を買い取り土地を売買しなければいけないのでしょうか?
(借地権付では売買できないのでしょうか?)

・先ほど電話にて問い合わせたのですが財務局のHPで平成21年度の路線評価図より参考に概算で算出して欲しいとの事でしたが
より正確な財務局からの買取金額を調べるにはどうしたらよいのでしょうか?

・関東財務局では評価額の上限金額が掲載されているのであくまでも上限金額だと言っていましたが
金額が下がる可能性はあるのでしょうか?(下がる方法などあれば嬉しいです)

・不動産買取業者は都内だと評価額より実売価格のほうが下がっているので買取金額は低いのですが
仲介での売買のほうがやはり高く売れますか?

以上、面倒な質問ですが皆様わかる範囲で結構ですのでよろしくお願いいたします。

補足追記です

単純に長期借地で建物は祖父のです。

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ベストアンサーに選ばれた回答

miy********さん

2010/6/317:58:16

少し質問を整理すると
質問者さん:借地人・借地権所有-関東財務局:地主:底地所有
※借地権+底地=更地(さらち)
質問者さんが財務局から買い取るのは底地

1.財務局の評価
実際の財務局の土地払い下げ価額は、『地価公示価格』を基準に算定されます。地価公示価格とは、地域の代表的なポイントを選んで毎年価格を公表している制度です。このように地域のポイントでしか公表していないので、自分の土地と比較するのは、難しい面があります。その為、地価公示価格を基準にその地域の路線ごとに価格をつけられた『路線価」を利用すれば、ご自身の土地の評価額が容易にわかります。
この時「路線価」はその土地の「更地」での価額になります。質問者さんが買い取るのは「底地」なので、更地価額から借地権価額を引いた価額になります。この辺を財務局は「上限価額」といったのでしょう(上限価額=更地価額)。
なお借地権の価額は、路線価図にある「借地権割合」(路線価の隣のA~Gに記号)で計算できます。
*路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/
*路線価図説明(借地権等)
http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm
*地価公示価格
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0
*公的土地評価(路線価・公示等の説明)
http://tochi.mlit.go.jp/01_00.html
基本的に、財務局が払い下げ価額(評価額)を決めた場合、それを下げる事はありません。個人や業者のように、売り買いに関して、売り急ぎや買い進みはないので価額は上げ下げしません。交渉で下げてもらうのは難しいでしょう。せいぜい時間が経って地価が下がればその見直しをする位です。

2.転売について
そのままの状態で「借地権付き建物」として売却するか、「底地」を買い取って「更地」として売り出すかは、どちらでも良いのですが、後者の方が買い手は付き易いと思います。借地権+底地=更地 という算式はありますが、借地権のみの売買では、買い叩かれ値を下げざるを得ない可能性があります。
売却先は、業者買取と仲介では、どうしても業者買取は安くなります。この辺は自動車の下取りと同じです。中古車市場より高い価額で買う業者はいないですよ。直ぐに売りたい場合は、安くなっても業者買取(買ってくれれば)を選ばないと仕方ないかも知れません。

質問した人からのコメント

2010/6/8 17:38:08

他の回答者様もありがとうございました。一番詳しくURL付で回答してくださったのでB/Aにさせて頂きました。

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tok********さん

2010/6/314:29:48

路線価は、大雑把な金額です。正確な時価は近所の不動産業者の情報の方が正確でしょう。念のため複数の業者に尋ねてください。
関東財務局から底地を買取って売ることもできます。
あるいは、建物と一緒に借地権を売ることができます。この場合は、買主が決まったら、地主である関東財務局の許可があることを条件に借地権付き建物売買契約を締結します。財務局が許可しなければ、裁判所で許可をもらいえます。許可があるまでは、建物の登記を移転してはいけません。
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2shakutij.html

jug********さん

編集あり2010/6/314:21:13

借地権はどのような内容ですか?

例えば、財務局所有の建物を使うための借地権でしょうか。

なぜ、祖父所有の土地に祖父所有の建物が建っているのに財務局の借地権がついているのでしょうか。
もしかして、土地の所有者が財務局?

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