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住宅ローンの諸費用!助けて下さい!

inf********さん

2010/9/1719:19:07

住宅ローンの諸費用!助けて下さい!

似たような質問ばかりさせて頂いていますが、なにぶん素人で初めての事ですので、改めて皆様のお知恵を拝借させて下さい!

仲介業者を通じて、"フラット35S"で新築物件を購入しようと考えています。

借入総額は、3,200万円です。

今回教えて頂きたいのは、仲介業者に作成してもらった資金計画書の諸費用内訳に関してです。

諸費用の明細は、次の通りです。

①契約印紙代 15,000円
②銀行印紙代 25,000円
③銀行事務手数料 58万円
④ローン保証料 無し
⑤ローン代行料 52,500円
⑥火災保険料(3年) 10万円
⑦建物表示登記と所有権移転登記費用 40万円
⑧仲介手数料 686,700円
⑨固定資産税等(引渡時日割精算) 5万円
⑩団体信用生命保険 107,400円

★諸費用合計額:2,116,600円


質問【1】
この内訳の項目に、不審な点とか、おかしい点とかありませんでしょうか?
例えば、ローン代行料って払わないといけない費用なのか等々、もし「アレ?」と思われるところがあれば教えて下さい。
重複請求とか過剰請求のような、本来なら支払わなくて良い費用があれば嫌なので…。

質問【2】
この内訳の各費用は、相場的に妥当でしょうか?
一般的にみて、安い?妥当?高い?を教えて頂けませんでしょうか?

質問【3】
契約をする時に、仲介業者に全てを委託するのではなく、自分自身で銀行等に直接フラット35Sのローンを申請して組むとか、知り合いの行政書士とかに有償で頼む事で、内訳①から⑩の各費用と合計額は、どれくらい安くなるのでしょうか?
そして、自分自身でそれらを行う事の費用面以外のメリットとデメリットがあれば教えて下さい。

その他、こんな事を確認しておいたほうが良い、とかアドバイスがあれば、教えて頂けると助かります。

長文を読んで頂き、有難う御座います。
乱筆乱文に申し訳ありませんが、宜しくお願い致します!

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

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ベストアンサーに選ばれた回答

tho********さん

編集あり2010/9/1809:50:11

2000万くらいの土地を仲介してもらってその上に自分で建物建てるのだろうという前提で・・・。
①土地の契約書にはる印紙代としては妥当だと思います。
②3200万の金銭消費貸借契約書にはる印紙代としては私は2万だと思いますが・・・。
③保証料が必要ない代わりに事務手数料が借入額の2%くらいというのはよくあるようです。
私はフラット利用してませんから分かりませんが、保証料なしをうりにしたって、結局事務手数料で取られるなら同じだろうと思います。
http://www.g-tone.com/contents14.html
事務手数料が3万とか5万くらいで保証料って取ってるところはその金融機関独自の住宅ローンに多い気がします。
④③で記載したとおり。
⑤これは絶対必要なものでもない気がしますが、ローン手続きに動いてくれた不動産屋に対しての報酬でしょう。取るんであればそれくらいの金額だと思います。
⑥うちは20年分で20数万でしたけど、これは契約内容や構造によっても違いますからなんともいえませんでしょう。
⑦表示登記は単純に土地家屋調査士の報酬のみで大体10万くらいときいてます。
それ以外は土地の評価額やどんな建物建てるか、借入額によって税額変わりますので少し多めに見たという感じに思えます。
⑧土地の仲介料から逆算すると土地の価格1980万なんですけどね。
⑨1980万の土地(非住宅用地)の評価額がその7割の1400万くらいで、更にその7割くらいが課税標準額と考えると1年分14万くらいの土地の固定資産税ってことになるんですけど。都市計画税が掛かっていたとすればそれに3万くらいプラスして17万が一年分の土地の税金なんですが。10月から12月までの3か月分が5万ならそうものすごく外れているわけでもない気がします。
しかし、いつからいつまでの日割が5万なのか分かりませんし、適当に予想しただけですから評価額と課税標準額が分からないとね。
⑩うちはフラットではなく銀行の住宅ローンなので自分では払ってません。分かりません。

質問した人からのコメント

2010/9/19 13:15:57

降参 詳しいご回答有難う御座います!
めちゃくちゃ参考になりました。
皆様有難う御座います!

ベストアンサー以外の回答

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mih********さん

2010/9/1722:29:38

私はフラット35ではなく銀行ローンの変動金利で借りましたが、銀行の事務手数料は31,500円でした。

かなり高いですよね。何かの間違いではないですかね。

あとはほぼ妥当だと思います。

仲介手数料とローン代行料は実際に審査が通ったあとの決済日に直接不動産会社へ払います。
不動産会社とは一生の付き合いなので、何年後かにでも家や土地のことでも相談できますので。

フラット35は団信は任意加入です。生命保険に加入済みでしたら契約内容を見直すべきでしょう。

h_c********さん

2010/9/1722:28:57

こんにちは、住宅屋です。

なぜ「仲介業者」がいるのだろう?
土地を世話してくれた不動産屋?

「自分自身で銀行等に直接フラット35Sのローンを申請して組むとか、」
って書いてあるが、私が担当する物件の場合、通常は建主と銀行の直取引
にしてもらっている。
もちろん、私の方からアドバイスできることはやるし、
はっきり言って、私に任せてもらったほうがこちらもやりやすいのだが
一生に一度のことだろうから、なるべく施主にも苦労してもらっている。
そうすると、その時大変でもその苦労話が後々思い出となるから....

直線銀行に行って、住宅ローンを申し込んでみたら?

den********さん

2010/9/1720:04:02

9月末引っ越し予定で新築建てました。

銀行事務手数料58万が高すぎます。

3000万くらい借り入れをした私の事務手数料は三万円くらいでした。

ローン代行も私の明細にはありませんでした。


不思議なところだけを回答させていただくとして、他の手数料は妥当ではないでしょう?

仲介手数料は最大3%+6万円だった気がしますので、計算して手数料が正しいか判断してください。

cof********さん

2010/9/1719:34:36

どこの地域かわかりませんが、仲介業者を通すのはやめたほうがいいかもしれません。かなり取られますよ!この見積もりは妥当だと思いますが、建売物件は直接メーカーからの購入の方が安く済みます。仲介業者は見積もり全てに上乗せしているので。安い買い物ではないので慎重に。住宅メーカーから買い、車一台購入したほうがお得では?私は38坪の一軒家で注文住宅を総額1600万で建てました。

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