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住宅ローンの借り換えで迷っています。現在、ローン開始から4年経過。地銀で5年固...

engawa09さん

2011/1/2101:12:48

住宅ローンの借り換えで迷っています。現在、ローン開始から4年経過。地銀で5年固定、優遇込みで金利2.3%、残高3350万円ほどです。他行で変動金利1%のローンに借り換えようかと考えています。

借り換えるにあたり、諸費用(保証料などなど)が約120万円ほど発生します。その資金を出す余裕はないですが、120万円分を新たにローンに組み込んで借り換えることが可能だそうです。
金利の低いローンに変えることで、約600万円返済額が軽減されると試算してもらいました。

ここに疑問がでてきました。600万円も軽減できることになるようですが、
借り換えることで、ローン元本は120万円増えてしまうことです。

試算した600万円減は1%の金利で残りの期間を支払った場合のことだと思います(試算した銀行の人に確認することにします)。残り30年間、金利が1%のままのはずはなく、残りの期間の長さを考えれば確実に金利は高くなるでしょう。

4年かけて400万円強返したのに、また元本が120万円増える。
これって本当に借り換えるメリットってあるっていえるのでしょうか?

ローンをどうのように考えればよいか教えてください。

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ベストアンサーに選ばれた回答

ichi_ttさん

2011/1/2109:24:30

通常借り換えをする人は、借り替え手数料よりも多く借り換える事で総支払額が減る人です。
ですので質問者さんのケースでは 借り替え手数料120万 < 減額600万 なので借り換えのメリットはあります。

ただ質問を見ると5年固定が来年で終わるとの事ですが、
わざわざ他行にする必要はありますか?今の銀行でそのまま変動金利にすれば借り換え手数料がかからず金利も安くなると思うのですが。

今の5年固定の金利2.3%と他行の変動金利を比べるのではなく、今の銀行の変動金利と他行の変動金利を比べてください。
その差が1%以上あれば借り換えるメリットは十分あります。


また、
>試算した600万円減は1%の金利で残りの期間を支払った場合のことだと思います(試算した銀行の人に確認することにします)。残り30年間、金利が1%のままのはずはなく、残りの期間の長さを考えれば確実に金利は高くなるでしょう。
の変動金利が今後高くなる可能性がある事については、借り替えても今の銀行でそのまま継続しても同じ事ですので
あまり考える必要はないと思います。


シンプルに
借り替え手数料 < 借り換えによる支払額減
なら借り換えるメリットはあると思います。
※あまり変わらないならわざわざ借り換えするメリットは無いですし、銀行によって繰り上げ返済手数料などサービスが違いますので
そこも考慮して決めてください。

質問した人からのコメント

2011/1/24 18:29:29

成功 ご意見ありがとうございます。提案を受けている他行のローンに飛びついてしまうところでした。ネット系もふくめていろいろ見てみることにしました。

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masayasu1373さん

2011/1/2200:13:53

提案なんですが提案されているシュミレーション又は提案書も持って現在借入している銀行に行ってはどうですか?なければ住宅ローンのチラシでもいいです。そこで今他銀行から借入の提案を受けているけど住宅ローンの金利が下がらないか?と折衝してみて下さい。都銀なら無理だと思いますが地銀や信金なら引き下げに応じてくれる銀行が多いですよ。引き下げがダメなら借り換えすればいいだけですから。

yosoyuyunoさん

2011/1/2109:39:17

そうですね。
手数料を新たに借り入れして、元本を増やし、変動で組んだにも関わらず、最後までその金利で言った場合の損得で借り換えをしてしまう方、質問をされる方が多い中で、そこまで考えて質問をされる方を始めてみました。
書かせていただく際に、同様のことを何時も記入しています。借り換え手数料を繰り上げに回した際の返済額との比較を・・・


で、35年ローンで組まれていると考えます。
①現状のもの、1年後に同様2.3%になるとして、総返済額は約4970万
②現状のもの、繰り上げに手数料分120万をいれた場合の、総返済額は約4520万
③借り換え先、総返済額は約4040万


④仮に借り換え先の金利が5年後に2・3%になれば総返済額は4670万です。

①と③を比べれば差がでますが、おっしゃる通り、金利がこのままどこまで1%で行くのかは解ない。仮に④と比べれば少なくとも5年後には総返済額がいまより増えています。ですが、その時点ではいま借りられているところの金利も確実に上がっていますよね。

どちらがいいとは言えません。金利はあがるでしょうが、それが2・3%以上に上がるのが何時なのかは解りませんから。

仮に、手数料をご自分の預貯金で支払う余裕があれば、私は元本返済に充ててくださいといいます。そのほうが確実に元金は減りますから。手数料に支払って、目先に減額より、先の安全をとってはいかがですかと・・

ですが、今回手数料分借入ですよね。

借り換えて、毎月に返済額の差を繰り上げに回されるおつもりがあり、他にも貯蓄されて繰り上げ返済されるつもりはおありでしたら、借り換えされてもいいかと思います。その差額により確実に繰り上げできれば元本が減りますから。

でも、手数料を借りてまでとなると、私ならばしません。

結局600万の差額のうち、確実に取れる差額はいまの金利から考えて仮に上昇した場合ですが、5年ほどかかるとみても、約200万程、そうすると、元本が増えているので、実際は約80万。その上繰り上げできないとなると、差額の恩恵が薄れます・

80万は大金ですが、それにより金利の計算など、面倒なことを考えるとやめてしまいますね。面倒だから。」

借り換えを進める方のご意見も聞かれてくださいね。私見ですから。

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