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定期借家契約なのに退去してくれない

kam********さん

2011/1/2114:36:53

定期借家契約なのに退去してくれない

2年の定期借家契約でアパートの1部屋を貸していますが、
2年が過ぎても退去してくれません。
現在、簡易裁判を考えておりますが、
2年定期借家契約で入居していても、居住権を主張されると居住権の方が強いのでしょうか?

補足補足です。
勿論、不動産屋を通して契約しておりますので、
規則どおり6ヶ月前より再契約のない旨を通告しております。

内容証明なども送りましたが、受け取り拒否です。

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ベストアンサーに選ばれた回答

tom********さん

編集あり2011/1/2119:38:32

定期建物賃貸借契約の場合、期間満了の6ヶ月前までに契約終了通知を賃貸人から賃貸人にしなければなりません(借地借家法38条4項本文)。
それはmasayuki8973さんのおっしゃるとおりですが、これには但し書きがあり、「建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した後は、この限りでない」とされています。

この解釈についてはまだ最高裁の判例もなく、学説や裁判例も固まったものはないようです。

ただ、最近、東京地裁において「契約期間経過後に終了通知がされた場合も、定期建物賃貸借契約は期間満了で終了しているが、同通知から6か月が経過するまでは賃借人の明け渡しが猶予される」とされました(東京地判H21/3/19)。この裁判例に従えば、契約は更新されておらず、2年の経過により賃貸借契約そのものは終了していることになります。
この考えには反対する学説もあるようですが、この裁判例は参考になると思います。もっとも、通知から6か月は賃借人が部屋を使用することは覚悟しておいてください。
契約が終了しているということを前提にすれば、2年経過後の賃料相当分は「賃貸借契約に基づく賃料請求権」ではなく、「不当利得返還請求権」または「不法行為に基づく損害賠償請求権」を訴訟物とする必要があります。

それと、「簡易裁判」とは何でしょうか?
もし少額訴訟なのであれば、そもそも少額訴訟で建物の明け渡しを求めることはできません。
簡易裁判所へ訴訟定期という意味であれば、通常建物明渡請求訴訟の訴額は140万を超えますので、地裁で審理されます。


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【補足】
内容証明の受領拒否の場合、その意思表示は到達したものとされます。
したがって、内容証明郵便を期間満了の6か月前までに送付している場合、賃貸借契約終了(または所有権)に基づき、建物明渡を求める訴訟を提起でき、相手方が主張すべき抗弁はありません。
一般の建物賃貸借ではないので、賃借人の権利は弱く、明け渡しを求めるのに正当事由(立ち退き料も考慮される)なども不要です。

質問した人からのコメント

2011/1/22 09:12:38

降参 法的には間違いがない事がわかりました。
今後の経過もまたご相談したいと思います。

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

mas********さん

2011/1/2114:56:47

定期借家契約の場合,原則として期間の満了をもって確定的に契約は終了します(借地借家法38条2項)。
ただし,契約の終了を賃借人に対抗するには,遅くとも賃貸人が期間満了の6月前までに契約が終了する旨の通知をしなければなりません(38条4項)。

要するに,あなたの側から積極的に働きかける必要があったわけです。
でなければ,「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみな」されることになります(26条1項)。

また,期間の満了後も賃借人が部屋の使用を継続している場合には,「遅滞なく異議を述べ」る必要があり,それをしなければ,「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみな」されることになります(26条2項,1項)。

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