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借地権付建物を裁判所の競売で購入しました、地主は引き続きの借地を承諾しました...

ムーミンパパさん

2011/2/110:28:50

借地権付建物を裁判所の競売で購入しました、地主は引き続きの借地を承諾しましたが高額の礼金を要求されました、年間地代は競売資料に記載されていたので承知していましたが礼金は納得できません。

前建物所有者との契約書は2通あり①建物敷地部分、6年前に契約、期間30年間、礼金も支払済み②駐車場敷地部分(旧家屋跡地)29年前に契約、来年契約満期、礼金は無し、更新は協議による。ちなみに要求された礼金は土地価格の20%です。このまま合意できない場合はどうなるか心配です。

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ベストアンサーに選ばれた回答

eli********さん

編集あり2011/2/408:38:08

※ご質問の、【土地価格の20%】の、基準となるのは借地権価格ですか?


民法612条では、
借地人が地主に無断で借地権を第三者に譲渡・転貸した場合には、
地主は借地人との★借地契約を解除できる★ことが規定されています。

競売ですから無断という訳ではありませんが、
かといって今回のあなたの競売落札に関しては、
元々前借主が地主の承諾を得ている訳ではないですから、
弱い立場となります。

契約更新(承諾)がないと、
法律上は契約期間終了を理由に地主は立退き請求をすることができ、
原則として、賃借人は立退きを拒絶することはできません。

万一、地主が承諾しないと言うと、
非常に厄介な事になります。

↓↓訴訟する方法もありますが、↓↓
【裁判所の競売手続で借地上の建物を買い受けた場合に、
借地権の譲受けについて地主の承諾を得る必要があり、
借地権者は、競売または公売に伴う賃借権譲受許可の申立をして、
裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に代わる許可の裁判を受けます。
申立は、競売代金の納付の日から2か月以内にする必要あり。】


地主が承諾すると言ってくれているうちに、
穏便に借地契約される事です。

名義書換料(承諾料)の相場は、借地権価格の10%程度となっています。

借地権価格は、所在地によって異なりますが、
だいたい土地価格の7割前後が一般的です。
借地権価格は役所で路線価をお調べ下さい。

貴女の場合、地主が20%を要求してきたのは、
元借主と貴方の分の承諾料、10%x2を、
要求しているのではないでしょうか。

ただ言えることは、地主とは絶対にいい関係でいないといけません。

借地権価格の20%であれば、
少々高い印象ですが、

少し安くなる様お願いして、

とにもかくにも必ず契約される事ですす。

質問した人からのコメント

2011/2/4 17:31:44

感謝 大変貴重な解答とアドバイス有難うございました、建物敷地は前契約期間が二十数年残っていましたのでその間は大丈夫と少し甘く判断していました、地主と誠意を尽くして交渉し妥協点を見つけたいと思います。

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