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住宅ローンについて。裏技なんてあるんでしょうか? 自営業者の住宅ローンは審...

shishimarinrinさん

2011/2/1013:58:54

住宅ローンについて。裏技なんてあるんでしょうか?

自営業者の住宅ローンは審査が通りにくいのですよね?
主人は自営業で実際は収入があるのですが、申告は赤字?あるいは無いに等しいぐらいにしているみたいです。
この場合、3年は黒字申告しなければローンは組めないのでしょうか?
土地と頭金500万円はあります。


住宅ローンについて無知でお恥ずかしいのですが、裏技など有るのでしょうか?

補足実はリフォームする案もあるのですが、現在住んでいる所をリフォームをするにしても500万以上は必要になります。
その場合のローンもやはり同様の審査ですよね?

必要最低限のリフォームをして500万以内に抑えるようにするのが現実的なんですかね?

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ベストアンサーに選ばれた回答

zinan529さん

編集あり2011/2/1201:49:45

ハウスメーカー、または不動産屋から銀行に圧力かけてもらってみては?
でも赤字では厳しいですね。
実際、決算書等見れば、経営状態、どういう風に節税してるか位分かるんですけど、銀行マンは所詮サラリーマン。
数字は読めないでしょう。

補足
私が起業した時お世話になった不動産社長の事ですが、
先日住宅ローン審査が通らなかった知り合いの方も、その社長の電話1本でOKでした。
他にも開業医の電話1本で、金利も優遇されて融資受けてる人もいます。
以前、知り合いのメーカー社長も私に、『取引銀行に金利下げさせるから建てないか?』と話もありました。
ある企業の社員が住宅ローン組む時も、その辺のサラリーマンよりも金利優遇してるし。
不公平でしょうが、世の中そういうもんです。
ヒラの銀行マンでも知らない事はゴロゴロあります。
今なんか金利交渉できる時代ですから(お金持ってる人は)。
借り換えすると言えば、低金利の今はごく一般の人でも金利引き下げます。

ツテがあれば簡単なんですが・・・

質問した人からのコメント

2011/2/13 14:58:24

みなさん答えにくい内容なのに真剣に回答くださり有難うございます。
充分に考慮しながら今後の方向性を主人と相談いたします。

全ての回答が為になりベストアンサーなので一番初めに答えて頂いた方に致します。

皆さま本当に有難うございました。

ベストアンサー以外の回答

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pcprf251さん

編集あり2011/2/1313:12:03

銀行員です。
納税せずものローン組むべからず!住宅ローンは金融機関のパッケージ商品なので裏技なんて断じて存在しない

自営業者の場合は確定申告書の一枚目左端上に収入金額(年商=売上)と一枚目左端中に所得金額(年収)があり3年間の平均年収(年商ではない)×5(年)がローンの限界額です。所得金額(年収)が赤字なら住宅ローンは当然組めません。サラリーマンでいうならば…年収-生活費=マイナスとなり返済原資がない。こんな人は当然ローンは組めません。当たり前。キチンと納税するしかない

他の回答者の方に『自営業者に対して協力的な金融機関はあります。都市銀や地銀よりは地元の信用金庫・JA・郵貯等。自営業者が実収入(中略)寛容な金融機関を選ぶべきです』とありますが現実は違います。確かに第二地銀、信金、信組などは10年以上前は確かにそのような泥臭い確認作業を行い正味の実収入のエビデンス(証明・確認資料)を作成し素晴らしい名文をつくり保証会社と掛け合いローンを通す。なんてこともしていましたが今は皆無です。そんな面倒なことは誰もしない。何故なら保証会社の審査が非常にシビアになりで実収入の分かる資料で判定してくれないからです。そもそも中小企業や個人事業主の決算書や確定申告者は脱税・節税・粉飾だらけです。まともに申告・納税していたら中小事業者は皆倒産です。仕方なく黒字にしているのは理由はひとつ。赤字が続けば融資(保証協会や手形割引など)してもらえないからです。そんなことは信金や信組の融資担当者はよく分かっています。残念ながらその信金・信組が住宅ローンに本気で取り組んでいない。理由は住宅ローンの特等~1等客(優良顧客)は住宅公庫や都市銀行へ流れます。2等客は地方銀行。3等客や家から近いというだけで何も考えていないアホ客は信金や信組に流れます。そりゃ信金も信組もチカラ入らんでしょ~

ただ3年間だけキチンと納税したらいいという単純なハナシではない。同じ商売をしているのに今まで赤字なのに急激に大きな黒字って変ですよね?またローンを組んだ後にまた急激に赤字にすれば、大変怪しいですよね?税務署ものん気に茶を飲んでいるワケではありません。間違いなく税務署が嗅ぎ付けますから気をつけよう

やはり3年かけてジワジワ黒字幅を上げて、更に3年かけて黒字を最大化させて6年目にローンを組む。そして更に3年かけて黒字幅をジワジワ縮小させて足掛け10年目にいままでと同じように表面的な赤字にするしかありません。急がば回れ。急(せ)いてはことをし損じるです。裏技などあり得ないのです。納税もしていない人がローンを組もうという考えが間違っています

注意して欲しいのは当然、リフォームや住宅を現金で支払えば一発アウトですよ。表面的には赤字経営なのだから当然多額の現金や預金がるのはオカシイですよね?現金支払すると税務署が飛んで来ます。そして赤字経営なのにそのカネは何故持っている?と詰問されます。お金の出所を厳しく具体的に追及され上手く説明できないと、赤字は脱税(実質黒字と見抜かれる)となり徹底的に丸裸にされ過去7年分(8年以降で時効)さかのぼり重加算税を含め莫大な追徴課税を請求されます。重い追徴課税が一括で払えないときは分割納税ですが、延滞額(未払額)に対する延滞利息が年率10%程度です。恐ろしいことになります。払えないと自宅や自動車など全ての財産は差押えされます。差押え逃れ目的で財産を奥さん名義や他人に一時的に変更しても詐害行為と見なされ全て無効となります。気をつけて下さい。税務署に会社や事業を潰された経営者を今までたくさん見てきました。税務署を断じてナメてはいけません!彼らも決して昼寝をしているわけではありません。景気悪化で日本全体の納税額も低迷しておりますので血なまこになって脱税者の吊るし上げを行っております。例えアナタの事業が潰れても住宅が無くなっても税務署は待ったナシで攻めて来ます。彼らは冷血人間です。私の銀行にも突然税務調査やマル査(Gメン=国税査察官)がやって来て、調査します。銀行(全ての金融機関)は守秘義務がありますが国家権力には勝てません。全て情報公開します。例えば査察対象先をA社とするならばA社の担当者B君(銀行員)は査察官に見張られ外出禁止・電話応対禁止・携帯電話取上げ・トイレ・食事も査察官が同行です。要はB君がA社のC社長やD経理担当者へ査察が来ていると知らせないように(情報漏えいしないように)する強制措置汚です。要は軟禁状態です。さらにB君は別室でAに関する情報を全てゲロさせられます。鋭く詰問されます。(決算は赤字でも実態は黒字の事実を知っているかなど)ここでB君がウソをつくと逮捕されます。当然B君は査察官へ全情報を惜しみなくゲロします。当然ですが・・・。何せ相手は国家権力ですからね!注意しましょ!

horihori168さん

2011/2/1116:00:38

金融機関にも色々あります。
裏技的なものは存在しませんが、自営業者に対して協力的な金融機関はあります。
都市銀や地銀よりは、地元の信用金庫・JA・郵貯等。
自営業者が実収入より過小に申告することは、ある意味常識でありがちなことですから、
その辺りのことに寛容な金融機関を選ぶべきです。
ただその際に実収入をきちんと証明する事を求められます(銀行の預金通帳等)。
あとは、経験豊富な担当者についてもらうこと。
いざとなると担当者の作文がものを言うこともあるのです。

mirikomiririさん

2011/2/1105:33:16

赤字にならない税務署に突っ込まれても困らない程度のギリギリの方法はあるんですが、経理上の「むにゃむにゃ」なので、方法は内緒。(その様子では税理士さん手を打ってそうですが)
事業ローンならともかく、住宅ローンはねぇ。

土地があろうと、頭金あろうと決算内容ですからねぇ。
今時、HMや不動産屋が銀行に圧力なんて掛けられませんよ。
逆に「じゃ、他の金融機関でどうぞ」ってローンの取り扱い業者を外されるのがオチです。

pqowiegeeさん

2011/2/1100:59:20

仮にローン組めて家を取得しても
税務署のお尋ねきて資金元きかれたら
どうする?不申告脱税?てことになる。
裏技などといわずもうすこし待つ。

junvalkanさん

2011/2/1022:35:51

銀行マンは素人かも知れませんが、保証会社は貸付のプロですよ。

保証会社がOKを出さない限り住宅ローンの審査は通りません。


そこで、自営業者の住宅ローンの審査は黒字・・よりも
重要なのは事業所得の部分です。

とは言え、赤字はまずいです。

確かに黒字なら粉飾決算すれば・・・ですが、事業内容と事業所得
にてプロが見ればそこそこはガラス張りです。

よって自営業者の大裏技は有りませんが、細々の裏技はあります。

ただ、ここでは公表不可です。申し訳ない・・・。

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