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借地契約についてです。 15年契約の借地契約で、更地にして返す契約です。 今...

aya********さん

2011/6/2716:11:13

借地契約についてです。
15年契約の借地契約で、更地にして返す契約です。
今年が15年目なのですが、必ず更地にして返還、退去しなければならないのでしょうか?

すみません、長文になります。

数年前に両親が父の兄からお店(営業権)を引き継ぎました。
今月になり、不動産やさんから借地のことについての電話があり、更新のことだろうと思い会うと、
「15年契約で今年いっぱいまで。更地にして返します。」との契約内容だったようです。
ここで、両親は初めて知って驚き、どうすればよいのかわからない状態です。
借地契約をしていたのは、父の叔母です。保証人は父の兄です。
土地のオーナーが叔母の知り合いで、15年前まではタダで借りていたようです。
15年前に不動産の管理?を不動産屋さんにお願いするようになり、
その時にタダではあんまりなので、とのことで17万払っていたようです。
叔父は不動産屋さんに言われるまで、契約内容のことをすっかり忘れていたようで落ち込んでいるようです。。。
契約内容を確認する前に、(不動産屋さんから電話があった後)
土地のオーナに会った際、また延長して貸してもらっといていいか口頭で聞いたら、
構わないよと、言ってもらっていたみたいなのですが。
叔母は昨年亡くなりました。

契約書は、今年いっぱいで更地にして返還だから。。。と、不動産屋さんに言われたようで。
今も、父の兄の代からのローンを返している&2階が住まいなので、どうしたらいいのか。。。と、困っています。
両親が責任を負ってどうにかせねばならないのでしょうか?
契約を変更してもらうことはできないのでしょうか。。。

回答いただけると嬉しいです。
宜しくお願いいたします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

編集あり2011/6/2915:48:14

質問文に、①建物の所有者が誰か、②契約内容(事業用定期借地で間違いないか)、が不明であるため、色々な場合分けが出て来てしまいます。

”15年契約の借地契約”、”お店(営業権)を引き継ぎ”からは、まず「普通借地」契約及び定期借地でも「一般定期借地」「建物譲渡特約付借地権」の可能性は低いと考えられるので、借地借家法上の「事業用(定期)借地権」の設定をしていると予測しました。
が、最後の方で”2階が住まい”ということなので、法律を順守しているとするならば、この可能性も消えてしまいます。
なぜなら、要件のひとつとして、専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)所有目的であることが挙げられるからです。すなわち、店舗併用住宅は不可なのです。
したがって、仮にこの設定契約をしていて、現在の利用状況ならば、契約違反となります。(おそらく現在、この状態でしょう?)

この問題をとりあえず棚上げしておいたとしても、叔母さんは亡くなったわけですから、”借地契約をしていたのは、父の叔母”と建物の所有者は一致させるほうが望ましいでしょう。

定期借地権の場合には、「建物譲渡特約付借地権」を除き、契約期間満了時においては、借地人は建物を収去し更地にして返還しなければなりません。
これが、建物買取請求権がある旧借地法の契約と大きく異なる特徴のひとつです。

また、「更新」もできません。但し、両当事者の合意により、法に定められた期間の範囲内で、契約期間延長は可能です。(建物の再築は認められません。)
なお、両当事者の合意で、形式上は契約満了により一旦終了し、改めて「再契約」をする方法も残されています。

不動産屋の主張”契約書は、今年いっぱいで更地にして返還だから。。。”と、地主の意向”構わないよと、言ってもらっていたみたい”が食い違っているように見受けられます。
不動産屋の主張が、単に法律上の話を杓子定規に言ってきているのか、それとも、叔母が亡くなったので、友好関係が断ち切れ、心変わりしたのか不明ですが、まずは地主の意向を明確に知ることが先決です。

蛇足ですが、事業用定期借地は、契約方式を公正証書でしなければなりません。もし、これでないならば契約自体が無効です。

他にも細かい諸々の法律問題が内在しているように見受けられるので、具体的な法律相談は、専門家にお願いした方がよいでしょう。
ここは、無料相談を受け付けてくれる公的な機関ですので、安心してコンタクトを取ってみて下さい。
http://www.houterasu.or.jp/
私見ですが、参考になれば幸いです。

質問した人からのコメント

2011/7/4 10:59:58

降参 契約書の「事業用借地権」の「事業用」のところは二重線で消されていたみたいです。弁護士さんに見せてみると「事業用にはなっていないので、15年間契約はないし、正式な公正証書ではないので、この契約通りにしなくても大丈夫。」と、いわれたようです。
やはり、専門の方にお聞きすると安心しますね。
細かいところまで、回答いただいていたので、ベストアンサーにさせていただきました。ありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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hed********さん

2011/6/2717:44:52

まずは、権利関係と契約書の内容を確認してください。

事業用定期借地契約で、公正証書まで作成しているのであれば、契約内容に従うしかありません。

しかし、単なる借地契約の場合、15年という短期間の契約は認められず、契約期間は30年(新法)と見做されますので、15年の期間を盾に地主が一方的な契約解除を求めることはできません。
また、法に則った更新時期であっても、地主に正当事由が無い限り、一方的な解約は認められません。(正当事由が認められることはほとんどありませんが)

但し、建物の名義が借地人と同一で、借地契約にもとづく地代を支払っている限りにおいてです。

建物や借地権の名義が誰なのか?譲渡に関する手続きは正規に行っているのか?
譲渡の経緯が曖昧で、建物の名義が借地権者と違っていたり、契約時の17万円の支払い以後、月々の地代を支払っていない等の場合は、ちょっと厄介です。

よしなりさん

2011/6/2717:22:46

<事業用借地権の設定>

事業用借地権は、次の要件をすべて充足すれば設定することが出来る。

●借地権の存続期間を10年以上20年以下とすること

●借地上の建物は事業用(居住用を除く)に限定する

●契約は公正証書によって行う


上記の3つの要件が満たされていれば、更地返還義務が借主に生じます。

延長は20年まで公正証書で行えますが、オーナーの意思次第になります。

更新は、新たに上記の内容で契約を再度締結する必要があります。

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