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隣の家を買うかどうか迷います。 長文ですみませんが、回答いただけると嬉しいで...

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ID非公開さん

2011/7/1111:30:42

隣の家を買うかどうか迷います。
長文ですみませんが、回答いただけると嬉しいです。

初めて質問します。

現在2500万の住宅ローンがあります。

新築建売15坪の3階建住宅を購入して2年。
購入と同時に結婚、子供も産まれて頑張ろうと思っていたら
先日、ポストに不動産屋からの手紙が投函されていて
隣の家が売りに出される事を知りました。

価格は15坪900万で、現在古家が立っています。
立地としては
関西ではいい場所のようで最寄駅から徒歩10分程度です。

現在の支払い状況や貯蓄の額からすると、
かなり家計は厳しくなるのですが
何十年単位の将来的な事を考えると
親戚中を聞いてでも購入すべきなのかしら?と考えてしまいます。

ちなみに、主人、私の親共々、別の場所に持家がありローンも完済しています。

40歳の主人としては、時期が悪いけどどうしよう・・・と迷っているようでした。

こういった場合、みなさんならどうされますか?
不動産屋に話だけでも聞いてみるべきなのでしょうか。

理由も含めて、詳しくご回答いただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。

補足ご回答ありがとうございます。
補足させていただくと、周辺地域では15坪前後3階建もあるのですが、
10件程の分譲もちょくちょくあり
その場合は25坪くらいから30坪未満の2階建てがほとんどです。
大小の賃貸アパートや住宅も沢山あります。
買って更地にしたとして、家と家に挟まれた土地を駐車場に貸したりできるのでしょうか?

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

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回答数:
7
お礼:
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ベストアンサーに選ばれた回答

bla********さん

編集あり2011/7/1118:45:53

まずは一般論から。
不動産業界の言葉に「隣の土地は倍出してでも買え!」というのがあります。
なんでもかんでも倍出して買うことにメリットがあるのか、というとそうでもなく、その土地を買うことによって、不整形地が整形地になる、中間画地だったのが角地や二方路地になる、狭小宅地だったのが標準的な土地の規模になる、などのメリットがある場合には、地域の相場よりも高く買うことにも、それに相応する価値が見いだせるので、意味があるのです。
この場合は、一般の人が買うよりも、あなたが買う場合には、他の人にはないメリットが享受できるので、高い価格で買っても損はないと言うことです。(概念としては「限定価格」といいます。)

今回の件で、あなたにとってラッキーなのは、隣人があなたに打診することなく、第三者を対象に売りに出ていることです。
隣人から「買いませんか?」と言われた時、あるいは、あなたの方から「売って下さい」、と打診した場合にはほぼ確実に、上記の理由により、相場より高く買うことになります。
今回は既に900万円の開示がなされているのですから、仮にこれが第三者向けの販売価格として妥当だったとして、あなたはこれ以上高く払う必要がない面で、既に「お得」なのです。
900万円は、あくまで「募集」金額なので、交渉次第で安くできることも可能でしょう。

次に個別論として。
あなたは本当に、この土地を、改めて借金してまで買う理由があるのでしょうか?
”新築建売15坪の3階建住宅を購入して2年”、”購入と同時に結婚、子供も産まれて”いる状態で、あなたの御家族(将来の子供)にとって本当に必要な土地の広さなのでしょうか?

すなわち、15坪の土地を買って、これから建物を建てようと思っていたら、隣の土地が売りに出されていた。一緒に買えば30坪のゆとりある土地(と建物)を子供に残せる、(かつ、資金的にもゆとりはある、)というなら、なるほど、と思います。
しかし、既に建物は建っていて築後2年経過、ということはこの建物を取り壊すことはありえないでしょう。
ここを買って、庭が欲しくて家庭菜園でもするのでしょうか?駐車場スペースに困っているのでしょうか?
現実的に必要とされる用途が見当たらないなら、購入は見送ってもいいかもしれません。

遠い先の将来ではなく、近い先の将来を熟慮して、購入か否かの検討を家族ですることをお勧めします。

もうひとつ、購入に踏み切るか否かの別の視点もお伝えしておきます。
15坪のあなたの土地、隣の15坪の土地に囚われることなく、地域として鳥瞰して周辺を見回してみて下さい。
何坪くらいの土地が多いですか?何坪くらいの土地が今、新しく売られてますか?

あなたが土地15坪の新築の建売住宅を買ったと言うことは、建売業者は、おそらく、あなたの地域では、土地坪が15坪ぐらいの土地に建物を建てた総額が、需要者であるエンドユーザーにとっての売れ筋であると考えて、販売していると推測されます。
そうすると、土地30坪は大きいのです。
その結果はどうなるか?
エンドユーザーは一括では総額として買えない土地なので、一般の戸建住宅地の相場では買ってもらえず、子供が将来売却する時には、1割~2割安値で業者が買うことになります。(各土地を単体で売却すれば、相場取引ですが…。)

よって、あなたの地域における売買市場動向、あなたの御家族のライフプランの両方の視点から十分検討のうえ、結論を出すことをお勧めします。
私見ですが、参考になれば幸いです。

【補足を受けて】
近くの不動産屋さんで、駐車場の賃貸需要があるのかどうか、一台あたりいくらで貸せるのか、15坪土地の間口・奥行の関係から何台貸せるのかをヒアリングして下さい。これが収益面での注意点です。
建物を取壊し、その部分の筆を駐車場として貸すと、固定資産税の課税上は、現在のあなたの建物敷地の一部ではないと扱われ、小規模住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税・都市計画税が跳ね上がる可能性があります。
役所の資産税課で確認しておくとよいでしょう。これが費用面での注意点です。
市場需要と収支バランスの2視点により、御自身で判断して下さい。

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質問した人からのコメント

2011/7/12 10:39:01

感謝 回答いただいた方々、本当にありがとうございました。
主人との相談の結果、前向きに検討する為
今週中に不動産の担当者と会う約束をしました。

仰るとおり無理をして破産してしまっては意味がないので
購入できなくてもいいという気持ちで
価格についても交渉できないかを相談するつもりです。

ベストアンサーは、主人も唸る程の丁寧な回答をいただいたblack_jack_fudouさんに。
どんな結果でも家族全員納得いくようにしたいと思います。

ベストアンサー以外の回答

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ken********さん

2011/7/1115:08:34

その古家は貸したら、土地購入金額のローン代を上回らないのですか?

とりあえず、その古家の賃料が確実にローン代を上回るなら買うべきと思います。
もちろん、固定資産税や空室率などの余力も計算すべきですが。

隣の土地は借りてでも買えの意味は、敷地15坪でも30坪でも、人に必要な駐車場、トイレ風呂キッチン玄関などの面積は同じなので、隣の土地分の敷地と容積率は、全て、寝室、リビング、庭などの余裕空間に活用できる=価値が上がるからです。

将来、もしくはご子息に代になった時に建替えれば、価値ある住宅を建てられますし、更に隣地を買い増ししたりできれば、アパート、マンションなどの可能性も出てくるかも知れません。

chr********さん

編集あり2011/7/1209:51:49

当方不動産の仲介の仕事を10年しております。宅地建物取引主任者の資格も持っています。
結論から言いますと、値段交渉して買うべきです。具体的には500万円にならないか聞いていみてください。新築の建て売り価格から逆算すると、その辺りが理想です。断られたら650か700万円でどうか聞いていみてください。悪くとも800万円以下での購入をするべきですね。
どうしても欲しいと不動産業者に思われると足下みられますから注意してくださいね。
先日同じようなお客様の仲介をさせていただきました。簡単に更地にして駐車場にしばらくしておくべきことで購入を考えられていますが、銀行からお金を引っ張ってくるのが難しいですよ。多少仲介業者に協力してもらわないと住宅ローンで申請することはできません。具体的にどうすればいいか興味があれば個別に相談してきてくたさいね。

pre********さん

編集あり2011/7/1121:22:39

私なら必ず買いますね。
理由は先に書かれた方の言うとおり、面積が倍になる以上の土地の価値が出来るからです。

とはいっても、お金がパンクしてしまえばまた手放さなければいけないので、そこは良く考えて下さい。

とにかく、その状況は断然買いです。

補足について
実家でも同じような経由で土地建物を買い、とりあえず駐車場として寝かしてましたよ。

資金に余裕があるなら、借り手がいなくても自分家の駐車場だと思えば、借り手がつけば大ラッキーでしょう。
くどいようですが、お金があれば、将来必ず良い仕事をしてくれますよ。

har********さん

2011/7/1111:47:32

現在15坪の敷地が倍になった場合、その利用価値はそれ以上です。
資金面で大変かも知れませんが、購入すべきと思います。
他の人が買うより、その土地の価値をより高められるのは隣家です。
こういったチャンスはその土地に一生住む限り一度あるか無いかなので、他の人が買ってしまった場合、数十年経ってから経済的な余裕が出来たとき、「あの時決心すればよかったなあ」と後悔することになります。 そのような経験をしている知人がおります。

thr********さん

2011/7/1111:44:37

「隣の土地は借金してでも買え」と祖父が言ってたのを思い出しました。

将来子供が家を建てるにしても、駐車場等にして貸すにしても、すぐ使わないにしても、お隣りという最高に管理しやすい場所が売りに出される事はめったにないから、借金してでも自分の物にしておくと、必ず使える時がくる…という理由からです。

ただ気になるのは古家が建ってる点ですね。自分で取り壊すと100~200万くらいはかかるので、「もう少し値引きは出来ないのか?取り壊し後に売ることは考えてないのか?」を聞いてみるべきだと思います。

立地も良いみたいですから、思い切って購入してもそれだけの価値はあると思いますけどね。

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