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民法について質問です。 借地借家法13条の建物買取請求権とはどんな場合に誰が誰...

sal********さん

2011/9/2709:21:02

民法について質問です。
借地借家法13条の建物買取請求権とはどんな場合に誰が誰に対して行うものですか?

また借地人とは土地を借りた人ですか?

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pic********さん

2011/9/2712:25:30

借地人(=借地権者(借地借家法2条2号))が、借地契約期間の満了の際に、当該契約期間の更新請求をしたものの、更新がされなかった場合に、借地人が、借地権設定者(借地借家法2条3号)に対して、借地上にある建物および借地人が当該借地に付属させた物を時価で買い取らせることができる権利を、建物買取請求権といいます。
例えば、ある土地の所有者Aがいて、Aから当該土地を借りているBがおり、Bは当該土地の上に建物を所有しているとします。
この事例において、A=借地権設定者、B=借地権者となります。
そして、AB間の借地契約が満了をむかえ、その際にBが当該借地契約の更新を請求したものの、結果として更新がされなかったという場合、当該借地契約は終了し、借地権が消滅するため、Bは建物の所有をしているにもかかわらず、その土地をAに返還しなければなりません。
しかし、こうなると、Bは当該土地に対して建物を建てておく何ら権限も有していないこととなり、よってBの建物が取り壊しになる危険が生じるわけです。
そこで、このような危険を排除し、建物除去に伴う社会的損失をできるだけ減少させ、また、借地権者が投下した資本について回収する機会を与えるために、借地借家法13条1項により、この場合において、借地権者に建物買取請求権を付与したわけです(しかもこの規定は強行規定であるため、特約でも排除できません)。
そして、BはAにこの請求権を行使すると、Aの承諾を問わず、当該建物の売買契約がAB間に成立するということになります(つまり、建物買取請求権は形成権ということです)。

付言しますが、建物買取請求権が認められるのは、借地借家法13条1項の借地契約期間満了時に契約更新がされなかった場合(および、借地借家法14条の借地上の建物を第三者が取得したことによる借地権の譲渡・転貸について借地権設定者が承諾を拒絶した場合)に限られます。
ですから、借地権者の債務不履行により借地契約が解除となり、したがって、借地権が消滅した場合については建物買取請求権は認められないということになります(最高裁昭和33年4月8日第三小法廷判決。ただし学説からは痛烈に批判されており、学説においてはこの場合も買取請求を認める見解が多数)。


なお、借地人についてですが、借地人は借地権者を指し、借地借家法2条1号によれば、「借地権」とは「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」をいい、また、同条2号によれば、借地権者とは「借地権を有する者」をいいます。
ですから、借地権者(借地人)とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を有する者といえ、建物所有を目的としている地上権者と、建物所有を目的として土地を借りている者が借地権者ということになります(地上権者および土地賃借権者の全てが借地権者となるのではなく、あくまで建物所有を目的とする地上権者および土地賃借権者を借地権者とすることにご注意ください)。


借地権者および借地権設定者については、以下のHPに詳しい説明がありますので、興味がございましたらご覧ください。
【借地権者】
http://www.oj-net.co.jp/law/archives/1993/08/post_5.html
【借地権設定者】
http://www.oj-net.co.jp/law/archives/1993/08/post_6.html

質問した人からのコメント

2011/9/27 12:51:18

成功 詳しい回答ありがとうございました!

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