テナントを借り1年半営業をしてきましたが閉店することになりました。 賃貸の契約・解約について不案内なため、アドバイス頂きたいと思います。

テナントを借り1年半営業をしてきましたが閉店することになりました。 賃貸の契約・解約について不案内なため、アドバイス頂きたいと思います。 契約時には、、 大家曰く、本来なら床・天井・壁クロス貼り等の内装を大家負担で済ませてからの入居となる―――とのことでしたが、内装工事を急いでいたため、前借主の明け渡しと同時にクロスも床もボロボロのまま入居しました。 解約条件の一部ですが、 ①解約申し出日より6ヶ月後の退去。 ②保証金の20%償却。 ③退去までの6ヶ月分家賃を保証金からの相殺不可。 ④原状回復にて退去。 管理不動産会社への解約の申込時の担当者に、①を4ヶ月に、③の相殺をお願いしましたが断られました。 また、担当から『④については、なんとか負担が無いよう大家に交渉してみます。』とのことでした。 次のテナント希望者に内見させたいので時間を空けてくれ――といわれれば、営業時間を割いて なんとか合わせています。それも2回や3回ではありません。 ただ、今回は『店内の写真を専門のカメラマンに撮らせて貰いに来る。』といいます。 時間が取れないというと、オーナーがいなくても入れるので大丈夫・・・と。 入居時には当方で内装したので、大家負担は軽減したはず。 契約時の保証金・家賃は募集よりも10%ほど下げて貰い契約しています。 家賃等支払いは一度たりとも遅れたことはありません。(当たり前ですが) 長くなりましたが、質問させていただきたいのは、、 Ⅰ 退去までの内見は断りたい。 Ⅱ 店内の写真も断りたい。 Ⅲ 無人の店内立ち入りを防ぎたい。 Ⅳ ③の相殺を再度お願いできるか。 Ⅴ 内装譲渡金を請求できるか。 できるとすれば幾らくらいが妥当か。(照明等含め200万程かけました) (請求するなら、Ⅰ&Ⅱは受け入れるつもりではおります。) Ⅵ 短期間の賃貸であっても②は当たり前のことなのでしょうか。 宜しくお願いいたします。

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ベストアンサー

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6ヶ月前予告は、少し長い気がしますが、契約でそう決めたのですから仕方がありません。保証金と家賃の相殺の禁止も、造作設備の家主への買取請求の禁止も、契約書に書いてあるのではありませんか? 一番間違ってるのは、あなたが家主の味方だけをする不動産業者に依頼してることです。出店の時は、あなたも仲介手数料を払ったのであなたもお客さんでしたが、退店の時はあなたはお客さんではありません。ところが、家主は今度もまたお客さんになるわけです。あなたの営業中の店に、迷惑を顧みずに内見させるのも、写真をとらせてくれというのも全て次の仕事のためです。あなたのためではありません。イヤなら断っても問題ありません。 では、あなたはどうすればいいのか?あなたのために働いてくれる不動産屋に造作譲渡の依頼をすればいいのです。大家さんに内装設備の買取請求は禁止されていますが、次の入居者には売却可能です。また、6ヶ月以内に後継テナントを探すことができれば、予告期間内賃料も短縮できます。次のテナントの保証金で償却分が返ってくることもあります。あなたのために動いてくれる不動産業者に内覧させ、写真を公開してもらえばいいのです。 造作譲渡、居抜き店舗、店舗売却、などネット検索でそのような店舗専門の不動産業者を見つけることができます。

ThanksImg質問者からのお礼コメント

ご回答いただいた皆様、詳しいご教示ありがとうございました。

お礼日時:2011/10/5 21:07

その他の回答(2件)

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ビルオーナーをしております。 Ⅰについて 契約期間中の入室は原則借主の了解が必要であり、但し緊急の場合においてはその限りではない、とされている契約が一般的かと思われます。 なので、内見は断り、Ⅱの写真撮影は営業時間外に行っていただく、という事で提案されてみてはいかがでしょうか? 私の所有ビルでも、内見はさすがに契約期間中は困難なケースが多いですね。 なので、Ⅱを条件付きで認める代わりに、Ⅲについては譲歩されてはいかがでしょうか? Ⅳについて 基本的に家賃との相殺は賃貸借契約上でも禁止しているケースが一般的であり、契約書上に明記されているのであればまず不可能かと思われます。 保証金相殺が行われるケースは、滞納家賃が発生し、契約解除された場合は已むを得ず行われるケースがありますが、ただその場合もあくまで大家の判断であり、借主が要求する事はできません。 Ⅴについて これも通常の賃貸借契約書上では、「造作設備についての買取請求権を借主は保持しない」とされているケースが一般的です。貸主の一方的な退去要請があった場合は別として、通常借主が請求することはできません。 居抜きを条件に、新たな借主を大家が探してくれる場合は、新しい借主に対して設備譲渡契約を結び譲渡代金を受領するケースもありますが、ただその際も、逆に大家に対し名義変更料の支払いが必要な契約もありますので(最近ではあまり見かけませんが)、大家に対して請求するという事はいずれにしても不可能かと思われます。 Ⅵについて 短期、長期は無関係です。 あくまでそれは結果論であり、当初の募集案内の時点で既にわかっていた事について、今になって異議を唱えるというのは、商取引自体を否定することになりませんかね?(これについては質問者さんが書かれたⅣ以降の質問すべてに対して言えることですが) しかも今回は事業者としての契約ですので、消費者契約法は適用されません。 あくまで契約は契約ですので、後は大家との話し合いで妥協点を探るしかないかと思われます。

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Ⅰ 退去までの内見は断りたい。 あなたにそんな権限はありません。 都合が合わないなら別ですし、まだ営業していて差しさわりが有るなら分かりますが、問題が無い以上は拒否する権利などありません。 Ⅱ 店内の写真も断りたい。 上に同じ。 Ⅲ 無人の店内立ち入りを防ぎたい。 借りている以上は借主に断り無く入るのは非常識です。 入らないようにお願いするしかありません。 Ⅳ ③の相殺を再度お願いできるか。 すでに管理会社の方が交渉して見ると言っているんですから、ここで聞いたってしょうがないでしょう。 Ⅴ 内装譲渡金を請求できるか。 請求と言うのは相手に対する要求です。 要求することは自由です。 ただ、入居時にあなたが急いでいて大家負担の内装をする前に現状に納得の上で入居しているんですから、これだけ内装にお金を掛けたから払って欲しいと言うのは非常識な話です。 誰の都合で大家負担の内装を断ったんですか? ボロボロの状態と分かっていて契約したんでしょ? Ⅵ 短期間の賃貸であっても②は当たり前のことなのでしょうか。 期間の問題ではありません。 契約書に条件として書いて有る以上は守るのが借主の義務。 そもそも1年半くらいで閉店すると言うのは、読みが甘すぎるでしょう。 契約内容も理解した上でおそらく契約して無いんでしょうね。