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土地の賃貸借契約についての質問です。

sed********さん

2011/10/2915:46:07

土地の賃貸借契約についての質問です。

的確な答えをいただきたいので 再度質問させていただきます。

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現在、地主様に雑種地を露天資材置き場の目的で借り事業所を構えております。

お借りして20年程になります。

今に至るまでは、 5年毎に契約書を交わしてきました。

今までに賃料など滞らせた事や ご迷惑をお掛けしたした事はありません。


ところが一年ほど前に、アパートを建てたいので立ち退きしてもらいたいと
そのアパート会社を代理人として申し立てて来られました。

こちらとしては、今更 事業所を立ち退くのは大損失となり正直、
存続の危機に陥る事態ですのではっきりと断り続けました。

何とか話し合いを乗り越え、現在に至りますが 先日、地主様から
契約書の署名してほしいと書類を渡されました。

今までは、土地賃貸借契約書で5年の契約期間でした。


しかし今回、手渡されたものは 一般定期借地権設定契約書というものでした。
契約書の頭書には 3年の契約期間とあります。

期間が短くなったのと契約名称が変わったのが不安要素です。

調べてみると一般定期借地権設定契約は
50年以上の存続期間とする規定ですが
渡された書面には3年間の契約期間となっています。

当方としては3年間の契約でも構いませんが、
期間間満了したのでと 立ち退き要求されるのではと 気が気でなりません。

簡易プレハブの 事業所ですが 立ち退きを要求された場合、
本当に経営存続に関わるので困ります。

万が一、立ち退く場合でも
それなりの額面を提示していただかないと難しい状態です。

法律に詳しくない為、どなたか知恵を下されば嬉しく思います。


(契約の目的)には
法第22条に規定する借地権を設定する。
定期借地権は賃借権とする。
本件借地権については更新の請求及び 土地使用の継続による
契約の更新ならびに建物の築造による存続期間の延長がなく
また 乙は法第13条の規定による本件建物の買取を請求する事が出来ない。

とありました。

この契約書は公正証書ではありません。

当方としましては ここで経営を続けていきたいのです。



新しく渡された一般定期借地権設定契約書を
承諾する事は 賢い判断かでしょうか?

上記の場合 立ち退き要求された場合、
出て行かなければならないのでしょうか?

立ち退く場合 費用は請求できるのでしょうか?

御手数ではございますが知恵を貸していただければ嬉しく思います。
宜しく御願い致します。

補足見落としていましたが、契約書に 甲と乙は
甲所有の土地に借地借家法(平成3年法律第90号)第22条に規定する借地権を設定する契約を締結した
と記載されています。

多分 改正前の法律で 賃借側が不利だと思うのですが
異議ある場合は 改正後の契約に変えてもらう事は可能でしょうか?

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mig********さん

編集あり2011/10/3012:06:15

通常の賃貸借契約でスタートしたものは一旦契約を解除して新たに結びなおさない限り、途中から定期(借地権設定)契約に変えることはできません。新たな契約の前に今までの契約の解除という作業がなされなければいけません。
契約を解除しない限り今の契約形態が続行されますので出て行きたくなければ今の契約は解除しないで下さい。
(1)地主のやっている事は正しくない可能性が高いので、どうしても出て行きたくないなら、一般定期借地権設定契約書は承諾しない方がいいです。
(2)立ち退きまでには十分な期間をみなければいけません。通常の家屋の場合、賃貸借契約で6ヶ月以上です。
土地の場合の立ち退きまでの期間を調べなければいけません。 又収入を得るのにその土地が必要なら立ち退きまでの期間を長く考慮しな ければならない理由の一つです。
3)立ち退き費用を請求するのは自由ですが、あなたに本当に出て行く覚悟ができてからです。 又その額は地主との話し合いです。 裁判にすると計算式(あります)では高額になっても、弁護士費用や時間それにかなりのエネルギーを要します。
以上のことから、
すぐに各都市の司法書士の無料相談(初回のみ1時間無料)、市町村の無料法律相談(無料だが20分程度)に行って、地主のやっていることが正しいか、又今回投稿内容通り話して確認して下さい。 借りてから20年というのも気になります。
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●今の契約を終了しないで結んだ定期借地契約は無効です。文面からは地主は今の契約を書面でもって契約解除を行うことなく、いきなり定期契約に変えようとしていると思われます。
この地主の問題点は①いきなり定期契約にしようとしている、②アパートを建てるからと言うのは土地を明け渡すのに正当な理由ではない。 で、2つとも認められません。
今は借り手の方が守られていますから十分に対策をねり、納得いく対応になるまで契約するのを待ってください。 以下参考までに。 (借地借家法)
◎借地権の存続期間⇒30年またはそれ以上でなければならない。◎更新後の契約期間⇒最初の更新では20年、以後10年 ◎どうしても定期借地契約をするなら長期定期借地契約(50年以上の決まり、公正証書にて、期間終了時の建物買取は認めない)にしてもらう。◎借地上の建物は誰の名義でしょうか?現在の契約(普通借地権)ですと建物が貴方の名義の場合借地更新契約をしなければあなたに買取請求権が発生します。
等と複雑です。 私は建物の賃貸が専門です。大体の借地借家法を思い出しながら答えているのですが、いい加減な事は言いたくないので、やはり貴方のケースを専門家に詳しく相談してください。 どうしても知恵袋がよければ一度カテゴリーを不動産に変更してみて下さい。 実例をたくさん扱った方が答えてくれます。(運がよければ何人もが詳しく。) お礼をした方がいい答が早く出るみたいですよ。 がんばって下さい。

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