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新築1戸建て購入予定につき、営業マンが作成した資金計画表について、以下の金額は...

ver********さん

2012/1/1317:27:25

新築1戸建て購入予定につき、営業マンが作成した資金計画表について、以下の金額は適正かどうか教えて下さい。
(大阪市内です。)

○本体価格…37800000円 (消費税.外構費.値引き…約350万円 込

み)

○諸費用…約3268700円

○合計額…約41068700円

諸費用内訳↓
○仲介手数料…1253700円
○登記費用…約400000円
○表示登記費用…約150000円
○銀行保証料…約800000円
○火災保険…約250000円
○固定資産税精算金(日割り計算)…約 100000円
○建築確認費用…315000円 です。

不動産関係に詳しい方、よろしくお願い致します!

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ベストアンサーに選ばれた回答

sus********さん

2012/1/1402:12:50

全般的に、少々ふかし気味の様に思えますが、売主ではなく、仲介会社の営業マンが作成した「概算」という事なら、まぁこんなところかな、という内容に思います。
以下個別に見ます。

○本体価格…37800000円 (消費税.外構費.値引き…約350万円込み)→意味わかりません。消費税と外構費を上乗せし、更に値引いた結果3780万円になったのかな?と想像します。

諸費用内訳について
○仲介手数料→仲介手数料は、価格の3.15%+6.3万円が上限で、普通は上限金額が請求されます。3,780万×3.15%+6.3万円=1,254,700円、となりますから一見正解の様に見えますが、消費税や外構費用は抜いて計算すべきで、不正確です。ただ、契約時点では消費税額などの内訳が決まっていない場合が多いので、「概算」としての説明ならまぁ良いのでは、と思います。
○登記費用→価格から見るとちょっと高い様な気がしなくもないですが、価格の○%、という風にはならないので、概算ならこんなものかと・・・。なお、司法書士による見積もりを取得してもらい、確定してもらった方が良いとは思います。
○表示登記費用→高いです。一戸建なら10万でも安くないです。土地家屋調査士からキチンと見積もりを取得してもらった方が良いでしょう。
○銀行保証料→保証料のみなら高いですが、ローンに要する契約印紙代、事務手数料が見積もり中にありませんので、ここで言う銀行保証料とは銀行に支払う経費すべてとも考えられます。そうであれば、概算としては妥当かな、と思います。
○火災保険→こちらは、むしろ安すぎです。2×4工法の建物で、地震保険も家財保険も掛けていない、というならこんなものかと思いますが、保険料は安い分だけ補償内容が落ちますので、25万円の場合の保険契約の内容を確認された方が良いでしょう。
○固定資産税精算金(日割り計算)→年税額と清算の起算日、決済予定日が分からないと何とも言えません。あり得る額かとは思います。
○建築確認費用→建売住宅でこの様な費用を徴収するのは著しく不当かと思います。たぶん、売主に言われるがままに「費用」に計上したのでしょうが、建売であれば建築確認をした後の販売となるので、そのための費用を価格と別に請求するのは許されないと解釈すべきです。この点は、キッパリ担当者に告げた方が良いでしょう。もっとも、その分価格に上乗せされたらそれまででしょうが・・・。

ざっとこんなところかと思います。

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ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

2012/1/1419:08:34

少しだけ高い部分があります。

○仲介手数料…1253700円
→3780×3%+6万+税になっていますが、建物に掛る税金分をマイナスしないと(違法)いけませんので、間違いです。
土地、建物のそれぞれの価格を聞き、計算し直してもらいましょう。

○登記費用…約400000円
→建築完成済みという事であれば35万程度で納まります。

○表示登記費用…約150000円
→建売住宅であれば、7~8万円が妥当です。

○銀行保証料…約800000円
→融資額により異なりますが、おおよそ正しいです。

○火災保険…約250000円
→年数により異なります、県民共済等が1年更新ですが、35年後、最終的に国内で一番安いです。

○固定資産税精算金(日割り計算)…約 100000円
→土地の評価額の所有権移転日による日割り計算となります。

○建築確認費用…315000円
→建売が完成済であれば、コレは違法です。
もっと詳しく言えば、完成している=建築主は売主だった=建築許可申請は売主が新生=あなたへの請求がオカシイ

※万一、「建売」では無く、建築条件付き土地+建築工事請負契約だった場合は、仲介手数料は土地価格に対してのみで無ければなりません。
※保証料は金融機関では無く、金融機関の保証会社へ支払います、そして、金融機関への手数料約3万、金銭消費貸借印紙代約2万円、等が別途金融機関へかかるハズです。
※不動産売買契約時に契約書へ貼る印紙代1.5万円(土地、建物分割の場合は3万円)掛ります。
※いい加減な営業マンの様なので、電化製品やカーテンレール等も「不動産」では無い「動産物」ですので、諸費用ではありませんが、事前に確認した方が宜しいと思います。

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