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不動産の所有者の確かめ方

tre********さん

2012/1/2108:22:33

不動産の所有者の確かめ方

FPを学んでいます。不動産の所有権には
登記の義務がないと書いてありました。

それでは、実務ではどのようにして 真の所有者であることを
確認するのでしょうか・・・?

あと、それならば、公信力を持たせればよいのでは?などと思ってしまいますが、
そのあたりまでの解説がないのでわからないのですが、
そのあたりどなたか解説お願いできませんか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

kaz********さん

2012/1/2111:41:20

通常の手続どおり所有権移転とともに登記が移っていけば問題ありませんが、印鑑を盗んだり書類を偽造したりして登記だけ移転させるということが実際上は不可能ではありません。こういった問題から登記には公信力はないということになっています。
ただ対抗力はあるわけですから、一定の第三者排除力(二重譲渡の局面など)はあります。

登記に公信力がない中で積極的に真の所有者であることを証明するのは困難です。突き詰めれば最初の所有者までさかのぼって全員が真の所有者であったこと証明しなければ論理的証明になりません。こういったことをさして法学上は「悪魔の証明」と呼んでいます。

ただ現在の日本の民法は外観主義の立場を取っていますから、所有者と思しき外観が客観的に信ずるに足る程度整えられていれば良いということになります。結果として訴えられたときに相対的に勝てればよいということになりますから、自分が民法上保護される善意無過失の第三者であり、登記もして対抗要件が整えられている状態にもっていけるかどうかが要点です。
実務上はデューデリジェンスを行ってこれだけ調べましたがわかりませんでした、といえるように買主側がチェックして、売主はそのための情報を開示するという手法を取っています。さらに登記を移して対抗力も確保しています。登記自体も備えるべき外観のひとつですので、実際には未登記の物件が取引の対象になることはほとんどありません。未登記のものも売却の段階では保存登記した上で所有権の移転がなされます。
所有者であると自ら証明するのは難しいので、相手に調べさせてどうやら所有者であるらしいと思ってもらえるようにするというのが実務上の扱いです。

質問した人からのコメント

2012/1/21 20:10:07

成功 すばらしいです!

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consultaxさん

2012/1/2111:04:04

登記されていない土地の所有者について、一般的に確認する方法で大きいのは二つです。
・登記されている所有者が現所有者の親等で名義変更登記がされていないだけ。元所有者がなくなられて相続が発生していれば、遺産分割協議書や遺言書がありますので、それを元に「登記されている所有者がなくなっている→遺産分割協議書で土地は○○に相続させる旨を確認する」ことで所有者が分かります。

・その物件を「占有の意思を持って、公然と20年以上所有し続けた者」であればその物件を時効取得することが民法で定められています。つまり所有者不明の物件の場合、「これは自分が利用している物件だ」と周りから見て明らかな態度(表札を付ける等)で所有の意思もって20年以上所有している方がいればその方は現所有者になりえます。

ちなみに、「登記されている人が土地の所有者」という考え方は無く、不動産トラブルの防止に「土地の所有者を公的に証するための手段」として登記が使われるようになっているだけです。
昔の物件になればなるだけ「登記をする」という概念が薄い人が多かったため、登記されていない物件が多いです。

質問の「公信力」についてですが、不動産は土地・建物共に「人に貸す」という使用方法がありますので、土地(農地)を貸す契約をしたとして、数年もすれば回りから見れば本当の農地の所有者よりもそこで作業をしている人がさもその物件の所有者に見えてしまいます。そこで公信力を認めてしまうと、借りている人が「自分の土地だ」と言えば回りも信じます。そうなると不動産を人に貸した人はもれなく土地をいつでも奪われる可能性を持ってしまいます。

その為、不動産には公信力が認められず、登記に依って所有者を判断するようになっているわけです。

実際問題からすると所有者が登記をしないことはデメリットとリスクしかないので、実際は登記をする方がほとんどです。
せっかく不動産を持っているのにわざわざ「義務じゃないから」という理由で登記をしないで、何かあった時に自分の所有権を証明できないというのはリスクでしかないから、わざわざやらない人はいないでしょう。
ただ、相続した土地の名義変更をしない人は未だに多いですが。

2012/1/2110:40:39

あたまでっかちやな・・・権利と義務は紙一重・・・・って知ってる?

登記の義務は無くても・・・登記をしないことには悪意の第三者には・・・対抗でけへんやろ?

せやから・・・所有権持ってる人(個人法人問わず)は・・・不動産登記したさ際に所有権設定してるねん・・・

登記簿の表題部作った本人や・・・たまに・・・借金しすぎて・・・甲区や・・・乙区の・・・設定者が・・・実質オーナーって・・・言う場合もあるけど・・・(銀行などの権利者)・・・・

まず・・・法務局で確認や・・・そんで・・・近所の話好きの情報源つかむことや・・・・

ちなみに大工やから・・・信じらんでもええけどな・・・・でも国立大学は出てるで・・・

by 昔、バブリーな地上げ屋兼建築士・・・頭と豆腐は適度な硬さでね・・・・今晩湯豆腐・・・うれピーな!!

あたまでっかちやな・・・権利と義務は紙一重・・・・って知ってる?...

2012/1/2109:46:32

宅建主任者です。実務上だけ回答します。
登記の義務がないですが、危険な状態です。
善意の第三者が、悪意の者の登記で移転した場合、実質の所有権者を確定する作業は
多大な時間、費用などを要します。つまり、登記済書は、偽造ができるのです。
その方法は詳しくは記載しませんが、実例は山ほどあります。他人があなたの印鑑証明をつくることも
できます。郵便ポストの前で待つのです。当然刑事事件ですが、立証が困難な場合もあり。
警察も、民事不介入と逃げることがあります。
要するに、法と実務は乖離している部分が少しあります。

余談ですが、広い駐車場を持つかたは、わざわざ100万くらいの抵当権を銀行で
設定しているかたがいます。
そうすることによって、偽造登記からの移転、詐欺の防止になるのです。
必ず、抵当権抹消の連絡が銀行から来ます。

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