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住宅取得時の生前贈与について(以下、想定として簡略化) 私(サラリーマン)38...

なおなおさん

2012/4/902:43:29

住宅取得時の生前贈与について(以下、想定として簡略化)
私(サラリーマン)38歳…2人子持ち
妻(1人娘、専業主婦)40歳
義母(妻実母、未亡人、無職)71歳…無借金、資産家

5月土地購入、年末又は年始に建物完成。

今回(仮に)土地6+建物他3=9千万円の戸建→私ローン6+義母支援3とした場合。
義母支援は①生前贈与(住宅取得時の贈与非課税は現状どうなっている?)、②妻への貸付、③私への貸付、いずれが有利でしょうか?

(1)①だと当然贈与は義母→妻のみですよね?。
よって、①・②ならば私・妻の共同購入が必須ですよね?
とすると、土地6→私3+妻3、建物他3=私3として何か問題はありますか?(私死亡時に相続財産を少なくする観点から)


(2)相続時精算課税は、①・②・③の場合、そろぞれどのようになるのでしょうか?

例えば、①の場合、住宅取得時の贈与非課税分はいくらで、且つ、それを超えた分は全て相続時精算課税を選ぶ(つまり現状は納税ゼロ→相続時の精算に後回し)ことはできますか?(そのための手続きは?税務署に要手続き?)

②・③は借用書は書きますが、元金返済無し・利息のみ(現状の住宅ローン金利並み)でもOKでしょうか?OKならば、現状は金銭の金銭やり取り=親子間の貸借(非課税)となり、義母の貸付財産→相続時の相続税課税となるのでしょうか?。


質問は以上です。
細かい話ですが、①・②・③の方法で迷っています。今回の支援に伴い、税金がいくら発生するのか?も試算したく(予算がカツカツなので)。ケース別でメリット・デメリットを教えて頂き、参考になるURL等も教えて頂けると大変助かります。
もし「普通は○○だが、エコ住宅ならば▲▲・・・」など条件が付く場合はそれも合わせてご教示ください。

以上、よろしくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

辻畑 憲男さんの写真

専門家

2012/4/1314:21:49

お返事が遅くなり申し訳ございませんでした。

ご質問の件ですが、義母の相続財産(相続税)により贈与がいいのか。貸付がいいのか。それとも相続時精算課税制度を利用したほうがいいのかが決まってきます。

また、「元金返済無し・利息のみ(現状の住宅ローン金利並み)でもOKでしょうか?」については、管轄の税務署にご確認ください。

税金の計算などについては、税理士法上、税理士でないと個別に計算することができません。税理士にご相談ください。
内容から考えるとメールでのご相談ではなく、ご面談での相談のほうがいいように思えます。

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回答した専門家

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辻畑 憲男

ファイナンシャルプランナー

住宅と保険。自らの経験を活かしたライフプランをご提案します

「豊かに楽しく暮らす」をテーマに、夢、ライフプランを考えながら、お金のみならず人生全般の応援をしていきたいと考えています。一生に一度の人生です。常に楽しく暮らして行きたいものですね。そんなことを考えながら皆様とお付き合いしていきます。【「All About...

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ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

com********さん

2012/4/1314:38:09

他の方に回答を依頼されていますが、先日やはり住宅取得時の非課税措置を使って戸建てを購入したので、書かせていただきます。(長文です)

住宅取得時の贈与税非課税措置は、今年は1,000万までのはずです。3,000万の援助なので、軽くオーバーしてしまっていますね。ちなみにうちは700万の援助だったので、この枠内で収まりました。

贈与は、お義母さん→奥様となります。主様へ贈与すると、贈与税はどうあがいても回避できないと思います。なので主様と奥様ともしくはお義母さんとの共同名義にすることが必要です。

共同名義の比率ですが、贈与税を避ける観点から言うと、土地が6:3=主様:奥様(もしくはお義母さん)、建物も6:3=主様:奥様(もしくはお義母さん)にされていた方が、間違いないと思います。

土地代と建物代の比率が6:3になるとは限らないですよね?実際の出資比率と持分の比率の差が110万以上あると、お義母さん贈与税が発生してしまうと思います。持分の比率次第で、贈与税が発生するかしないかの分かれ目なので、物件を決めて価格が確定するまで、持分の比率は決めない方がいいと思います。(←税務署の方のアドバイスです)

奥様への貸付・主様への貸付というのは、おすすめできません。実質的には援助を受けて、でも贈与税を回避するために貸付と言う見せ掛けを作りたい、ということですよね?うちも初めはそれを考えたのですが、司法書士さんの話によると贈与ではない、実際に返済している証拠として、主様がお母様の口座に振り込んで返済したという、銀行の預金通帳の写しなどを税務署へ提出する必要があるそうです。それも何年分もです。

借用書を書くのは、簡単です。が、例え後から親にお金を返してもらうとしても、住宅ローンの返済もしながら、そんな見せ掛けの返済を親にする余裕があれば、そもそも援助は受けていないので、すぐに諦めました。

ちなみに何百万程度の援助なら、住宅取得時~の申請をしても税務署の調査が入ることは稀だそうですが、5,000万程度だと曰くつきのお金ではないかということで、税務署の調査が入る確率が高くなるそうです。

税務署の方に相談するのが、一番確実で安上がりだと思います。司法書士は相談料を取られそうだし、銀行も相談したらそこで借り入れをしなくてはならなくなりそうです。

住宅取得時の贈与に関する非課税措置と、相続時精算課税を合わせて使えるのであれば、それがベストだと思います。税務署の方の話によると、住宅取得時~の方が事務続きが簡単そうだったからです。相続時精算課税は今はいいですが、親が亡くなったときの手続きが面倒そうでした。

以上、素人の回答で申し訳ありませんが、書かせていただきました。素人なので、一部お答えできずに申し訳ありません。

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