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借地権者は誰ですか? 祖父が土地を借りていて、その土地に祖父名義の建物があり...

yam********さん

2012/5/2323:08:05

借地権者は誰ですか?
祖父が土地を借りていて、その土地に祖父名義の建物がありました。
(建物は祖父の名前で登記されていて、祖父と地主さんとで土地の賃貸借契約書を作ったいた)
その後

、建物を建て替えた時に建物の名義を地主さんの承諾を得て父親名義にしました。(父親名義で登記済み、建物の権利書もあります)
しかし、地主さんが土地の賃貸借契約書の書き換えをしなかった。(賃貸借契約書上では祖父)
その後、祖父が死亡。
祖父の配偶者は死亡しています。でも父親には弟が1人います。
この場合、祖父死亡時の借地権者は父親ですか?それとも父親と弟さんの2人ですか?
建物の名義が父親になった時点で借地権者は父親ではないのでしょうか?それとも建物の登記よりも祖父と地主さんとの賃貸借契約書が優先されるのでしょうか?
因みに父親は祖父と一緒に暮らしていて建物の名義変更した時から地代を地主さんに払っています。
弟さんは一緒に暮らしていません。地代も払っていません。

補足早速の回答ありがとうございます。
建物の所有権とは建物の権利書でよろしいのですか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

pon********さん

編集あり2012/5/2410:14:08

補足
実際に所有している人と登記されている所有者が異なるケースはあります。
ただし、登記していない(権利書に記載されていない)所有者は第三者に対抗できません。

今回のケースで問題となっているのは、建物登記名義人(父親)=賃借人なのかと言う事です。

*******************************
借地権の要件は「借地人名義の建物登記」が大前提です。
そして、賃借人を祖父にしたままで父親の名義の建物にした場合は借地権を否定されます。
借地権が否定された場合、建物の所有権があったとしても土地の利用権がありません。

「地上建物を所有する賃借権者が、自らの意思に基づき、他人名義で保存登記をしたような場合に、当該賃借権者は、その賃借権を第三者に対抗する事はできない」(最高裁1966年4月27日)
その後も最高裁は、①妻名義の登記(1972年6月22日判決)、②子名義の登記(1975年11月28日判決)、③義母名義の登記(1983年4月14日判決)、の全て否定しています。

地主の承諾の内容がどのようなものだったか証拠になるものはありますか?
地主と争いが無ければ良いのですが「承諾していない。勝手に名義を変えた」と主張されるとやっかいです。
正式な手続きで借地権が移った場合は、祖父の息子といえども土地の賃貸借契約上は第三者になりますから、借地権の譲渡がされたか転貸(使用貸借)を受けたかになります。

借地権の譲渡だった場合は、借地権者は父親です。
税金の発生もからんできますが、どうされたのでしょうか。
契約書は必ずしも借地権の要件ではありませんが、前述の通り争いになった場合に証拠がある事が望ましいです。
父親宛の土地賃料の領収書でも良いです。

転貸借(使用貸借)であった場合は、相続人である弟にも一部借地権の権利を持ちます。
転貸借であった場合は、祖父宛の土地賃料領収証になっているはずです。

建物は父親が建てたのならば父親のみに所有権があります。

近くに相談できる人がいなければ最寄りの借地借家人組合に相談されるのが良いです。
http://www.zensyakuren.jp/

質問した人からのコメント

2012/5/24 23:09:57

回答ありがとうございました。
勉強になりました。地主さんとの争いでは無く、相続で父親と弟さんがもめているので祖父死亡時の借地権者が父親ならもめないで済むのにと思って相談させてもらいました。
建物は父親が建てました。

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

rda********さん

編集あり2012/5/2323:34:33

以上の事実を見るといくつか考えられます。
前提として、所有権はどの様に移ったのかが問題になります。
一つ目は、単に登記名義だけが移転して建物所有権はお祖父様から誰にも死亡なさるまで移っていない場合。この場合は、建物所有権はお父様と叔父様の共有になり、両者共に借地権者となります。

二つ目は、お祖父様の生前に建物所有権がお祖父様からお父様に移っていた場合。
この場合は、建物所有権及び借地権はお父様に移転しており、お父様が単独の借地権となります。
法律上、登記名義が移転したから当然に所有権も移転するとは考えられず、両当事者(お父様とお祖父様)の意思によって所有権の移転は決せられます。単にお祖父様より贈与されたのか、死因贈与(死亡したら贈与しますよという契約)されたのか(死因贈与は実務上かなり認定されにくいですが)、買ったのかなど。
なので、お父様にお祖父様との所有権についてのやり取りを確認してみて下さい。
まずはそこからです。
そこで、特に贈与などはなく単なる名義移転だったのならば、相続によりお父様と叔父様の両者が借地権者となります。

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